« Aujourd’hui, pour acheter un bien immobilier dans la région de Montréal, il faut un revenu plus élevé qu’auparavant, souligne Philippe Simar, directeur du financement hypothécaire au Québec chez Ratehub. Et cela est lié non pas tant à la hausse des prix des logements qu’à l’augmentation des taux d’intérêt. Au final, le pouvoir d’achat diminue ».
Ratehub, une entreprise spécialisée dans le courtage hypothécaire et la comparaison en ligne d’offres de crédit, a récemment publié une étude sur l’accessibilité du financement hypothécaire dans les 12 plus grandes villes du Canada.
Le rapport montre comment les changements des taux hypothécaires, des tests de résistance et des prix de l’immobilier influencent le niveau de revenu requis et le montant des paiements mensuels pour acheter un logement.
L’accessibilité au logement s’est détériorée
Selon Ratehub, en avril, l’accessibilité au logement a de nouveau reculé.
À Montréal, le paiement hypothécaire mensuel moyen pour un bien d’une valeur de 594 400 dollars s’est établi à 3043 dollars. Les calculs sont fondés sur l’indice des prix immobiliers MLS.
L’étude a utilisé les paramètres suivants :
- mise de fonds — 10 % ;
- période d’amortissement — 25 ans ;
- taxe municipale annuelle sur la propriété — environ 4000 dollars ;
- frais de chauffage — 150 dollars par mois ;
- taux d’intérêt des cinq plus grandes banques du Canada pour mars et avril.
Les acheteurs qui ne versent que 5 % de mise de fonds et qui doivent payer une prime d’assurance via la Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) n’ont pas été inclus dans cette étude.
L’impact du test de résistance
Dans ses calculs, Ratehub a également pris en compte le test de résistance fédéral, instauré par le gouvernement du Canada en 2018.
Pour obtenir ou renouveler une hypothèque, le prêteur doit vérifier si l’emprunteur peut assumer le prêt à un taux supérieur de 2 points de pourcentage à celui effectivement proposé.
Par exemple, si le meilleur taux fixe sur cinq ans sur le marché à la mi-mai était de 4,04 %, il est automatiquement porté à 6,04 % pour le test de résistance.
L’achat d’un condominium comme alternative
« L’une des bonnes stratégies pour entrer sur le marché immobilier reste l’achat d’un condominium, dit Philippe Simar. Sur l’île de Montréal, on peut encore trouver un appartement bien entretenu de deux chambres à coucher, au prix de 350 000 à 450 000 dollars ».
De nombreux acheteurs s’éloignent aussi de plus en plus de la ville à la recherche de logements plus abordables.
Cependant, cette stratégie a ses limites.
« De plus en plus d’employeurs exigent le retour des employés au bureau, et l’entretien d’une deuxième voiture coûte très cher », souligne Simar.
Conseils aux futurs acheteurs
1. Envisagez un amortissement sur 30 ans
Aujourd’hui, les acheteurs d’une première propriété peuvent choisir une période d’amortissement allant jusqu’à 30 ans au lieu des 25 ans traditionnels.
Cela augmente le total des intérêts payés, mais réduit la charge mensuelle.
Par exemple, à un taux de 5 %, une hypothèque sur 30 ans coûtera environ 70 000 dollars de plus en coût total du crédit qu’une hypothèque sur 25 ans. Toutefois, le paiement mensuel sera inférieur d’environ 192 dollars.
2. Reportez l’achat afin d’épargner une mise de fonds plus importante
Plus la mise de fonds est élevée, plus le montant du prêt est faible et plus les paiements mensuels diminuent.
3. Comparez les coûts de transport et de logement
Si vous envisagez un logement loin de la ville, calculez les coûts réels d’une deuxième voiture, du carburant, de l’assurance et de l’entretien.
Dans certains cas, un appartement ou une maison plus chers près des transports en commun peuvent s’avérer plus avantageux qu’un logement bon marché en banlieue, avec la nécessité d’utiliser deux voitures au quotidien.
Conclusion principale
Pour les résidents de Montréal, le principal problème aujourd’hui n’est pas tant le niveau élevé des prix de l’immobilier que le coût des prêts hypothécaires et les exigences du test de résistance. Résultat : même avec une hausse modérée des prix, de nombreux acheteurs doivent gagner nettement plus qu’il y a quelques années pour obtenir l’approbation d’une hypothèque.
