De nombreux Canadiens considèrent le renouvellement d’une hypothèque comme une simple formalité : la banque envoie une lettre avec un nouveau taux d’intérêt, le client signe — et le contrat est renouvelé. Pourtant, c’est précisément à cette étape que beaucoup d’emprunteurs paient des milliers de dollars en trop. Les experts le rappellent : la lettre de la banque n’est qu’un point de départ pour la négociation, et non une offre définitive.
En bref
- Au Canada, la plus grande vague de renouvellements de prêts hypothécaires des dernières décennies se poursuit.
- 1,5 million de ménages ont déjà renouvelé leur hypothèque à des taux plus élevés.
- un million de familles.
- 120 jours avant la fin du terme actuel.
Pourquoi est-ce particulièrement important maintenant ?
La hausse des taux d’intérêt de ces dernières années a considérablement augmenté les dépenses des propriétaires.
Bien que, le 15 juillet, la Banque du Canada ait pour la sixième fois consécutive maintenu son taux directeur à 2,25 %, cela ne signifie absolument pas une baisse automatique du coût des prêts hypothécaires.
C’est précisément pourquoi les conditions de renouvellement prennent aujourd’hui une importance particulière pour le budget familial.
Quand faut-il commencer à se préparer ?
La plupart des spécialistes recommandent de commencer la préparation environ quatre mois avant l’échéance du contrat hypothécaire en cours.
C’est précisément 120 jours avant l’échéance que de nombreuses banques sont prêtes à :
- fixer le taux d’intérêt ;
- accepter une demande de renouvellement ;
- étudier le transfert d’un client provenant d’une autre banque.
Cette approche permet de se protéger contre une éventuelle hausse des taux. Si, pendant ce temps, les taux baissent, de nombreux prêteurs sont prêts à proposer au client une option plus avantageuse.
N’attendez pas la lettre de la banque
Selon la législation canadienne, les banques sont tenues d’envoyer au client un avis de renouvellement d’hypothèque au plus tard 21 jours avant la fin du terme du contrat.
Si la banque n’a pas l’intention de renouveler le prêt, elle doit également en informer le client au moins trois semaines à l’avance.
Cependant, les spécialistes estiment que ce délai est trop court.
En 21 jours, il est difficile de :
- comparer les offres de différentes banques ;
- effectuer le transfert de l’hypothèque ;
- préparer les documents nécessaires.
C’est pourquoi il vaut mieux ne pas attendre la lettre officielle et commencer soi-même le processus à l’avance.
La première offre de la banque n’est pas toujours la meilleure
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à accepter immédiatement les conditions proposées.
Dans de nombreux cas, la lettre de renouvellement contient un taux d’intérêt standard, qui est loin d’être toujours le plus avantageux.
Les experts conseillent de considérer cette lettre comme le début des négociations.
Même un simple appel téléphonique avec la question :
« Est-ce vraiment votre meilleur taux ? »
permet souvent d’obtenir de meilleures conditions et d’économiser des milliers de dollars sur toute la durée du prêt.
Une étude de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (FCAC) a montré :
- 13 % des détenteurs d’hypothèques ne savaient même pas que le taux pouvait se négocier ;
- 37 % ont choisi leur prêteur uniquement parce qu’ils utilisaient déjà ses services bancaires.
Préparez les documents à l’avance
Si vous envisagez de changer de banque, il vaut mieux rassembler les documents à l’avance.
En général, il faudra :
- une pièce d’identité ;
- une preuve de revenus ;
- le dernier relevé hypothécaire ;
- un reçu de paiement de la taxe foncière.
Pour les travailleurs autonomes, il faudra en plus les avis de cotisation des deux dernières années.
Depuis la fin de 2024, la procédure de transfert entre prêteurs est devenue plus simple : désormais, lors d’un changement de banque standard, il n’est plus nécessaire de repasser le test de résistance selon les exigences du Bureau du surintendant des institutions financières du Canada (BSIF).
Ne choisissez pas automatiquement un terme de cinq ans
Dans de nombreuses lettres, les banques proposent un taux fixe sur cinq ans comme option par défaut.
Cependant, cela ne signifie absolument pas que ce terme sera le plus avantageux.
Avant de signer, il vaut la peine d’évaluer :
- combien de temps vous prévoyez de vivre dans cette maison ;
- si vous êtes prêt à une éventuelle variation des taux ;
- à quel point la stabilité des paiements mensuels est importante pour vous.
Pour certains, un terme de trois ans sera optimal, pour d’autres — cinq ans. Il n’existe pas de solution universelle.
Que faut-il retenir ?
Le renouvellement d’une hypothèque est l’un des rares processus financiers dont la date est connue à l’avance.
Plus la préparation commence tôt, plus il y a de possibilités d’obtenir de meilleures conditions.
Beaucoup considèrent le renouvellement d’une hypothèque comme une simple formalité. En réalité, c’est à ce moment-là que se décide combien vous paierez au cours des prochaines années. Quelques heures consacrées à comparer les offres et à négocier avec la banque peuvent apporter un avantage financier bien plus important que des mois à chercher des rabais au quotidien. Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, l’attention portée aux détails devient l’un des moyens les plus efficaces d’économiser le budget familial.
