Le problème de l’accessibilité au logement au Canada a depuis longtemps dépassé le seul marché immobilier. Selon la première sous-gouverneure de la Banque du Canada, Carolyn Rogers, la banque centrale peut influencer la demande au moyen des taux d’intérêt, mais elle n’est pas en mesure d’éliminer la pénurie de logements, d’accélérer la délivrance des permis ou de modifier les règles de zonage. Pour cela, il faut des décisions des autorités fédérales, provinciales et municipales.
S’exprimant devant des représentants du milieu des affaires de Victoria, Rogers a parlé franchement des limites de la politique monétaire et des raisons pour lesquelles même des mesures de réglementation bien conçues n’ont pas réussi à freiner la hausse du coût de l’immobilier.
En bref
- L’immobilier résidentiel est devenu une composante nettement plus importante de l’économie canadienne et du crédit bancaire.
- 53%, tandis que les revenus — d’environ 13%.
- Le test de résistance hypothécaire a renforcé la résilience du système financier, mais à lui seul n’a pas arrêté la hausse des prix.
- Des taux d’intérêt bas peuvent rendre l’hypothèque plus abordable, mais augmentent en même temps la demande de logements.
- La Banque du Canada ne peut pas augmenter directement l’offre de maisons et d’appartements : pour cela, il faut des décisions d’autres niveaux de gouvernement.
- Selon Rogers, la solution à long terme est liée à l’augmentation de la construction, aux infrastructures, à la planification urbaine et à la réduction de la dépendance de l’économie à des prix du logement en hausse constante.
Que s’est-il passé ?
S’exprimant devant la Greater Victoria Chamber of Commerce et la CFA Society Victoria, Carolyn Rogers a mis en évidence l’un des principaux problèmes de la politique canadienne du logement : l’attente selon laquelle la banque centrale serait capable, à elle seule, de rendre le logement abordable crée une perception erronée de ses capacités.
Au cours de 15 ans de travail dans la réglementation financière — en Colombie-Britannique, à l’Office of the Superintendent of Financial Institutions et au sein d’organisations bancaires internationales — Rogers a été confrontée à maintes reprises au même problème.
Le régulateur peut réduire un risque précis, mais cela ne change pas nécessairement le système lui-même.
Et l’économie canadienne, au cours des dernières décennies, a de plus en plus lié la prospérité des ménages, la stabilité financière et le coût du logement.
Pourquoi le logement est-il devenu si important pour l’économie ?
Les chiffres montrent à quel point la structure de l’économie canadienne a changé.
En 2000, les investissements dans l’immobilier résidentiel représentaient environ 4,3% du PIB du Canada. À titre de comparaison, les investissements des entreprises dans l’équipement, les machines et l’innovation atteignaient environ 8,3%.
Aujourd’hui, le rapport a largement changé.
De plus, environ la moitié de tous les prêts bancaires sont désormais liés à l’immobilier résidentiel.
Cela signifie que les fluctuations des prix des maisons et des appartements touchent bien plus que les seuls acheteurs et vendeurs.
Si les prix augmentent fortement, cela se répercute sur la richesse des propriétaires, l’endettement des ménages, le secteur bancaire et l’activité économique globale.
Si, au contraire, le marché immobilier baisse brusquement, les conséquences peuvent également dépasser largement le secteur du logement.
Qu’est-il arrivé aux prix et aux revenus ?
L’écart entre le coût du logement et les revenus de la population continue de se creuser.
De 2015 à 2025, les prix des logements au Canada ont augmenté d’environ 53%, tandis que les revenus ont progressé d’environ 13%.
C’est précisément cet écart qui est l’une des raisons pour lesquelles la question de l’accessibilité au logement ne peut aujourd’hui être envisagée uniquement à travers les taux hypothécaires.
Même une hypothèque moins chère ne résout pas le problème si l’immobilier lui-même devient inabordable par rapport aux revenus.
Le test de résistance hypothécaire a-t-il aidé ?
Le test de résistance hypothécaire a été introduit en 2017, lorsque Rogers travaillait à l’OSFI.
Son objectif n’était pas de réduire le coût du logement, mais de s’assurer que l’emprunteur pourra continuer à servir son hypothèque même en cas de hausse des taux d’intérêt.
Lors du cycle de hausse des taux qui a suivi, cette mesure a contribué à créer une marge de sécurité supplémentaire pour les emprunteurs et pour le système financier.
Mais elle n’a pas arrêté la hausse des prix de l’immobilier.
Et ici, selon Rogers, se manifeste une caractéristique importante du problème du logement : les mesures qui rendent le système financier plus sûr ne rendent pas nécessairement le logement moins cher.
Pourquoi la Banque du Canada ne peut-elle pas simplement baisser les taux ?
Le taux d’intérêt agit sur l’économie dans son ensemble, et pas seulement sur le marché immobilier.
Lorsque les taux baissent, les paiements hypothécaires peuvent devenir plus abordables, ce qui soutient la demande de logements.
Mais si l’offre de maisons et d’appartements est limitée, une demande supplémentaire peut accroître la pression sur les prix.
Rogers souligne que la Banque du Canada fixe un seul taux d’intérêt pour l’ensemble de l’économie.
Il est impossible de fixer un taux spécialement pour les acheteurs de logements, et un autre pour les entreprises ou les consommateurs.
Il existe une autre limite : le taux d’intérêt ne peut pas, à lui seul, construire une nouvelle maison.
Il ne peut pas modifier le zonage, délivrer un permis de construire ou mettre en place de nouvelles infrastructures.
Qu’a montré la pandémie ?
La pandémie a été un exemple particulièrement parlant.
Face à un choc économique sans précédent, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur à 0,25%, cherchant à soutenir l’économie.
Parallèlement, la combinaison d’un crédit bon marché, d’une offre de logements limitée et d’une forte demande a entraîné une hausse fulgurante des prix.
Les prix moyens des logements ont augmenté d’environ 50% en deux ans.
Rogers souligne toutefois qu’expliquer ce qui s’est passé uniquement par les faibles taux d’intérêt serait incorrect.
Mais, selon elle, la politique monétaire ne peut pas non plus se décharger entièrement de la responsabilité des conséquences de ses décisions.
Qu’a-t-on appris lors de la révision de la politique monétaire ?
Dans le cadre de la révision quinquennale de sa politique monétaire, la Banque du Canada a examiné deux questions importantes.
Premièrement : la banque centrale doit-elle réagir plus activement à la hausse rapide des prix du logement ?
Deuxièmement : l’indicateur officiel de l’inflation reflète-t-il avec suffisamment de précision les dépenses réelles des Canadiens en matière de logement ?
La Banque n’a pas obtenu de réponse simple à ces questions.
D’un côté, une hausse excessive du coût du logement crée des risques économiques sérieux.
De l’autre, utiliser le taux d’intérêt pour lutter contre les prix de l’immobilier affecte en même temps l’ensemble de l’économie.
Il en résulte une sorte de dilemme : l’outil existe, mais il est trop large pour un seul problème spécifique.
Pourquoi l’inflation et le coût du logement créent-ils un problème supplémentaire ?
Il y a une autre difficulté.
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les dépenses de certains propriétaires ayant une hypothèque augmentent. À leur tour, les dépenses hypothécaires sont prises en compte dans les calculs du coût de la vie et de l’inflation.
Ainsi, une hausse des taux, destinée à lutter contre l’inflation, peut en même temps augmenter certaines dépenses de logement de la population.
C’est pourquoi, selon Rogers, l’une des principales tâches de la Banque après la révision de sa politique est de mieux expliquer aux Canadiens les compromis existants et de définir plus clairement les limites des possibilités de la politique monétaire.
Qu’est-ce qui peut réellement influencer l’accessibilité au logement ?
Selon Rogers, une amélioration durable de la situation exige des décisions dans plusieurs directions à la fois.
Il faut plus de logements
Le problème le plus évident est l’offre.
Si le nombre de personnes souhaitant acheter ou louer un logement augmente plus vite que le nombre de nouvelles maisons et de nouveaux appartements, le marché subit une pression supplémentaire.
Il faut des infrastructures
La nouvelle construction ne peut pas être dissociée des routes, des transports en commun, des écoles, de l’approvisionnement en eau et d’autres éléments de l’infrastructure urbaine.
Il faut revoir les règles d’urbanisme
Le zonage et les procédures d’obtention des permis influencent directement où et à quelle vitesse de nouveaux logements peuvent apparaître.
L’économie doit moins dépendre de la hausse du coût de l’immobilier
Rogers attire aussi l’attention sur une question plus fondamentale : l’économie canadienne est trop étroitement liée à la hausse constante du coût des maisons.
Pour un propriétaire, la hausse du prix signifie une augmentation de la valeur de son actif.
Mais pour une personne qui n’a pas encore acquis de bien immobilier, cette même hausse signifie une barrière d’entrée plus élevée sur le marché.
Il en résulte un paradoxe : ce qui augmente la richesse des propriétaires actuels peut, en même temps, aggraver la situation des futurs acheteurs.
Et ensuite ?
La résolution de la question du logement dépasse largement les compétences de la Banque du Canada.
Le gouvernement fédéral est responsable d’une partie des outils de la politique du logement et de la politique financière, les provinces — d’une grande partie des questions de planification et de réglementation, et les municipalités influencent directement le zonage, les permis et l’infrastructure urbaine.
Par conséquent, selon l’approche de Rogers, l’accessibilité au logement ne peut pas être rétablie par un seul changement de taux d’intérêt.
L’argent peut rendre l’hypothèque moins chère ou plus chère. Mais il ne peut pas, à lui seul, créer de nouveaux appartements et de nouvelles maisons.
Questions fréquemment posées
La Banque du Canada peut-elle faire baisser les prix des logements ?
Elle peut influencer la demande via les taux d’intérêt, mais elle ne peut pas réguler directement l’offre de logements.
Pourquoi des taux bas peuvent-ils à la fois aider et gêner les acheteurs ?
Des crédits moins chers réduisent le coût du financement, mais peuvent aussi accroître la demande. Avec une offre limitée, cela peut créer une pression supplémentaire sur les prix.
Pourquoi le test de résistance hypothécaire a-t-il été introduit ?
Pour vérifier la capacité des emprunteurs à servir leur hypothèque à des taux plus élevés et renforcer la résilience du système financier.
Pourquoi la hausse des prix du logement est-elle importante pour l’ensemble de l’économie ?
L’immobilier représente une part importante du crédit bancaire et du patrimoine des familles. Par conséquent, les changements sur le marché du logement peuvent se répercuter sur la consommation, les dettes, le système bancaire et l’activité économique.
Qui peut résoudre le problème de la pénurie de logements ?
Cela nécessite des mesures aux niveaux fédéral, provincial et municipal — du financement des infrastructures aux règles d’urbanisme et à l’accélération de la construction.
Commentaire unique
L’histoire des dernières années montre à quel point il est difficile de résoudre le problème du logement avec un seul outil.
Des taux élevés rendent l’hypothèque plus lourde pour ceux qui remboursent déjà un prêt ou s’apprêtent à en contracter un. Des taux bas facilitent le financement, mais, en cas d’offre insuffisante, peuvent en même temps stimuler la demande. La réglementation des hypothèques renforce la résilience du système bancaire, mais ne crée pas, à elle seule, de nouvelles maisons.
C’est pourquoi la question principale se déplace progressivement du coût de l’argent vers la quantité de logements.
Tant que la valeur de l’immobilier est l’une des principales sources de richesse des familles canadiennes, une baisse des prix peut créer des risques financiers. Mais la hausse constante des prix éloigne en même temps le marché de ceux qui ne sont pas encore propriétaires.
C’est précisément là que réside le principal paradoxe du marché immobilier canadien : le logement est à la fois un foyer, un actif d’investissement, une garantie pour les banques et une composante importante de l’économie nationale.
Et donc, le rendre plus abordable uniquement à l’aide du taux d’intérêt est réellement impossible.
