L’accessibilité au logement est devenue l’un des thèmes centraux de l’actuelle campagne électorale au Québec. Pratiquement tous les principaux partis proposent leurs moyens d’aider les gens à acquérir une première propriété — de l’augmentation des crédits d’impôt à l’aide à la mise de fonds et au remboursement d’une partie des taxes lors de l’achat d’un logement neuf.
Mais la question principale est ailleurs : ces mesures rendront-elles réellement le logement plus accessible ou une partie de l’argent public finira-t-elle dans les poches des vendeurs ?
En bref
- CAQ propose d’augmenter le crédit d’impôt maximal pour un premier acheteur de 1 400 à 7 000 dollars.
- PQ veut le porter à 3 000 dollars, et aussi rembourser aux premiers acheteurs la TVQ payée lors de l’achat ou de l’autoconstruction d’un logement neuf — potentiellement jusqu’à 45 000 dollars.
- PLQ propose de réduire la charge fiscale sur les constructions neuves d’une valeur allant jusqu’à 500 000 dollars. L’économie maximale atteindrait jusqu’à 10 000 dollars pour une maison ou un condominium et jusqu’à 30 000 dollars pour un immeuble multilogements. La mesure ne s’applique pas uniquement aux premiers acheteurs.
- QS propose des prêts gouvernementaux pour la mise de fonds jusqu’à 50 000 dollars. Dans ce cas, la propriété doit être achetée puis, par la suite, revendue à un prix inférieur au prix médian du marché.
- PCQ ne prévoit pas, dans son programme, de mesure distincte visant directement à aider les acheteurs de logement.
Que proposent les partis ?
CAQ : un crédit d’impôt jusqu’à 7 000 dollars
La Coalition avenir Québec propose d’augmenter fortement le crédit d’impôt existant pour les personnes qui achètent un premier logement : de 1 400 à 7 000 dollars.
Selon l’estimation citée dans l’analyse des plateformes financières des partis, cette mesure coûterait à l’État environ 600 millions de dollars sur cinq ans.
PQ : crédit plus remboursement de la TVQ
Le Parti québécois propose une augmentation plus modérée du crédit d’impôt — jusqu’à 3 000 dollars.
Cependant, le parti propose en même temps de rembourser aux premiers acheteurs la TVQ payée lors de l’achat ou de l’autoconstruction d’un logement neuf. Le montant maximal du remboursement peut atteindre 45 000 dollars.
Le coût de cette mesure pour l’État est estimé à environ 280 millions de dollars sur cinq ans.
PLQ : réduire la taxe sur les constructions neuves
Le Parti libéral du Québec met l’accent non seulement sur les premiers acheteurs.
Le parti propose d’alléger la charge fiscale sur les logements neufs d’une valeur allant jusqu’à 500 000 dollars. L’économie potentielle atteindrait jusqu’à 10 000 dollars pour une maison ou un condominium et jusqu’à 30 000 dollars pour un immeuble multilogements.
Selon l’estimation, la plateforme financière présentée prévoit des dépenses d’environ 475 millions de dollars sur cinq ans.
QS : aider à la mise de fonds
Québec solidaire propose un autre mécanisme — des prêts gouvernementaux pour la mise de fonds pouvant aller jusqu’à 50 000 dollars.
Mais tous les acheteurs ne pourront pas profiter d’un tel programme. Le logement doit être acquis à un prix inférieur au prix médian du marché. Lors de la revente, une partie de la somme reçue par l’État sera remboursée en tenant compte de l’augmentation de la valeur de la propriété. Le logement lui-même doit aussi être revendu à un prix inférieur au prix médian du marché.
En outre, QS propose un crédit d’impôt jusqu’à 1 200 dollars pour l’inspection du logement avant l’achat.
Parallèlement, le parti propose d’abandonner le mécanisme actuel de remboursement d’une partie des droits de mutation immobilière, connus sous le nom de « taxe de bienvenue ».
Selon les estimations fournies, le crédit pour l’inspection coûterait environ 184 millions de dollars sur cinq ans, tandis que l’abolition du remboursement des droits de mutation immobilière permettrait à l’État d’obtenir environ 560 millions de dollars.
PCQ : pas de programme distinct
Le Parti conservateur du Québec n’a pas inclus dans sa plateforme de mesure distincte destinée directement à faciliter l’accès des premiers acheteurs à la propriété.
Pourquoi le crédit d’impôt peut-il s’avérer moins efficace ?
À première vue, augmenter l’aide à l’acheteur semble une solution simple : si une personne manque de quelques milliers de dollars pour acquérir un logement, l’État peut lui donner cet argent via un crédit d’impôt.
Mais l’effet économique peut s’avérer plus complexe.
Comme l’explique Antoine Genest-Grégoire, professeur au département de fiscalité de l’Université de Sherbrooke et chercheur à la Chaire de recherche en fiscalité et en finances publiques, de tels crédits d’impôt soulèvent traditionnellement des questions chez les économistes.
La raison : l’interaction entre l’offre et la demande.
Si un grand nombre d’acheteurs potentiels reçoivent simultanément 3 000 ou 7 000 dollars supplémentaires, leur pouvoir d’achat augmente. Avec un nombre limité de logements disponibles, cela peut renforcer la demande.
En conséquence, une partie de l’aide publique peut se refléter non pas dans une baisse de la charge financière de l’acheteur, mais dans une hausse des prix de l’immobilier.
Autrement dit, il existe un risque de la chaîne suivante :
aide publique → plus d’argent chez les acheteurs → hausse de la demande → pression sur les prix → une partie du bénéfice revient au vendeur.
Dans le même temps, les dépenses publiques restent bien réelles.
Pourquoi l’aide à la construction neuve est-elle différente ?
Le remboursement de taxes lors de l’achat d’un logement neuf fonctionne un peu différemment.
Dans ce cas, le soutien public est lié précisément à l’apparition d’un nouvel objet immobilier. Comme le souligne Genest-Grégoire, même si une partie de la subvention est finalement intégrée par le vendeur dans le prix, pour obtenir l’avantage il faut construire un logement neuf.
Par conséquent, une telle politique peut à la fois soutenir la demande et stimuler l’offre.
C’est une différence importante par rapport à un simple versement à tous les premiers acheteurs : l’augmentation de l’offre peut partiellement compenser la demande supplémentaire.
Cependant, le résultat ne se manifeste pas instantanément. La construction prend du temps, et la mesure coûte au budget des centaines de millions de dollars.
Qu’y a-t-il de particulier dans la proposition de QS ?
Le mécanisme de Québec solidaire diffère fondamentalement d’un crédit d’impôt ordinaire.
L’État ne se contente pas de transférer de l’argent à l’acheteur, il lui accorde un prêt pour la mise de fonds. Lors de la revente de la propriété, les fonds doivent être remboursés à l’État, avec une somme liée à l’augmentation de la valeur du logement.
Ainsi, les dépenses directes du budget dans un tel schéma sont structurées autrement.
Mais ici aussi, il existe des restrictions. Le programme vise des propriétés dans une certaine fourchette de prix, et les conditions d’achat et de revente ultérieure peuvent limiter le cercle des participants potentiels.
Une idée similaire a déjà été appliquée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, mais le programme fédéral a été interrompu après quatre ans. Les conditions de l’ancien programme différaient toutefois sensiblement, ce qui rend la comparaison directe des deux mécanismes difficile.
Pourquoi les partis parlent-ils autant du logement ?
Selon le professeur de l’École nationale d’administration publique Philippe Dubois, la situation actuelle n’est pas liée uniquement au marché immobilier.
La hausse du coût de la vie pousse les gens à reporter ou à revoir de grands projets de vie — notamment l’achat d’un logement et la création d’une famille.
Emmanuelle Chouquette, professeure de communications politiques et stratégiques à l’Université de Sherbrooke, note que dans une telle situation, un parti qui ne parle pas du tout de l’accessibilité au logement peut paraître déconnecté de l’un des sujets les plus sensibles pour les électeurs.
Qu’adviendra-t-il des prix ?
Il n’y a pas de réponse univoque ici.
Si l’offre de logements augmente rapidement en même temps que le soutien aux acheteurs, une partie de l’effet peut se traduire par l’apparition de nouveaux biens.
Si, en revanche, le nombre de maisons et d’appartements disponibles ne change pratiquement pas, tandis que le nombre d’acheteurs et leurs capacités financières augmentent, il existe un risque de pression supplémentaire sur les prix.
C’est précisément pourquoi les économistes considèrent généralement non seulement le montant de l’aide à l’acheteur, mais aussi ce qui se passe du côté de l’offre de logements.
Pour l’acheteur lui-même, la différence peut être substantielle : recevoir quelques milliers de dollars d’aide n’est pas la même chose qu’acheter un logement devenu moins cher de quelques milliers de dollars.
Questions fréquemment posées
Quel parti propose le plus grand crédit d’impôt pour un premier acheteur ?
La CAQ propose d’augmenter le crédit maximal à 7 000 dollars. Le PQ — à 3 000 dollars.
Qui propose le remboursement de la TVQ ?
Le PQ propose de rembourser aux premiers acheteurs la TVQ lors de l’achat ou de l’autoconstruction d’un logement neuf — jusqu’à 45 000 dollars.
Quel parti propose une aide à la mise de fonds ?
QS propose des prêts gouvernementaux jusqu’à 50 000 dollars sous certaines conditions.
La proposition du PLQ s’applique-t-elle uniquement aux premiers acheteurs ?
Non. L’allègement de TVQ proposé pour la construction neuve ne s’applique pas uniquement à eux.
L’aide aux acheteurs peut-elle entraîner une hausse des prix ?
Selon les experts, cette possibilité existe, surtout si la demande augmente plus vite que l’offre de logements.
Commentaire unique
Dans la situation actuelle, le débat porte moins sur la question de savoir s’il faut aider les gens à acheter un logement que sur la manière dont cette aide doit fonctionner.
Un crédit d’impôt direct est simple et compréhensible pour une personne qui s’apprête à acheter son premier appartement ou sa première maison. Mais le marché immobilier est tel que l’argent de l’acheteur n’existe pas séparément du prix du bien. Si le nombre d’acheteurs augmente alors que la quantité de logements disponibles reste la même, une partie du pouvoir d’achat supplémentaire peut progressivement se transférer dans le prix de l’immobilier.
Tout autre est l’aide liée à la création de nouvelles maisons et de nouveaux appartements. Ici, les dépenses publiques touchent potentiellement non seulement la demande, mais aussi l’offre.
Enfin, le prêt gouvernemental pour la mise de fonds représente un troisième modèle : l’État aide une personne à entrer sur le marché, mais compte récupérer les fonds investis à l’avenir.
C’est pourquoi, en comparant les promesses électorales, il vaut la peine de regarder non seulement le chiffre attrayant — 7 000, 30 000 ou 50 000 dollars, — mais aussi ce qui se passe après cette aide : le nombre de logements augmente-t-il, le prix de l’immobilier change-t-il et quel montant, au final, est payé par le budget public.
Ce sont précisément ces trois indicateurs — l’aide à l’acheteur, l’offre de logements et le coût pour les contribuables — qui permettent de voir le tableau complet.
