Les partis du Québec proposent tout un ensemble de mesures pour celles et ceux qui rêvent d’acheter une première propriété : de l’augmentation des crédits d’impôt et des remboursements de taxes jusqu’à l’aide à la mise de fonds. Toutefois, des économistes avertissent : une partie de ces mesures pourrait moins rendre le logement abordable qu’augmenter la demande et, par conséquent, les prix.
En bref
- CAQ propose d’augmenter le crédit d’impôt maximal pour un premier acheteur de 1 400 $ à 7 000 $.
- PQ — jusqu’à 3 000 $, et promet aussi de rembourser la TVQ lors de l’achat ou de l’autoconstruction d’un logement neuf — jusqu’à 45 000 $.
- PLQ propose de réduire la charge fiscale sur un logement neuf d’une valeur allant jusqu’à 500 000 $ — au maximum de 10 000 $ pour une maison ou un condo et jusqu’à 30 000 $ pour un plex.
- Québec solidaire propose des prêts pour la mise de fonds jusqu’à 50 000 $, ainsi qu’un crédit d’impôt allant jusqu’à 1 200 $ pour l’inspection préachat.
- PCQ n’a prévu aucune mesure spéciale pour les premiers acheteurs dans son plan.
Que proposent les partis ?
Pour la CAQ, l’accent principal est mis sur l’augmentation du crédit d’impôt existant. Son montant maximal serait multiplié par cinq — de 1 400 $ à 7 000 $. Selon les estimations des plans financiers du parti, cette mesure coûterait au budget environ 600 M$ sur cinq ans.
Le PQ propose un crédit d’impôt moins élevé — jusqu’à 3 000 $. En revanche, le parti ajoute un remboursement de la TVQ lors de l’achat ou de l’autoconstruction d’un logement neuf par un premier acheteur. Le montant potentiel du remboursement peut atteindre 45 000 $. Le coût total des mesures de remboursement de taxes prévues par le PQ est estimé à 280 M$ sur cinq ans.
Le PLQ mise précisément sur la construction neuve. Le parti propose d’alléger la charge fiscale sur les maisons neuves et les condos d’une valeur allant jusqu’à 500 000 $ — au maximum de 10 000 $. Pour les plex, le montant peut atteindre 30 000 $. La mesure ne se limite pas aux premiers acheteurs. Son coût pour le budget est estimé à environ 475 M$ sur cinq ans.
Québec solidaire propose un autre mécanisme — des prêts publics pour la mise de fonds jusqu’à 50 000 $. Le logement acheté doit toutefois coûter moins que le prix médian du marché. L’argent est remboursé lors de la vente du bien, avec une somme correspondant à l’augmentation de sa valeur. QS propose aussi un crédit d’impôt allant jusqu’à 1 200 $ pour l’inspection avant l’achat.
En même temps, le parti propose d’abolir le remboursement des droits de mutation immobilière aux acheteurs — la soi-disant « taxe de bienvenue » (taxe de bienvenue). Selon les calculs financiers présentés, le crédit pour l’inspection coûterait 184 M$ sur cinq ans, tandis que l’abolition du remboursement des droits de mutation immobilière devrait rapporter au budget environ 560 M$.
Ces mesures aideront-elles vraiment à acheter un logement ?
C’est précisément là que commence la principale question économique.
Le professeur au département de fiscalité de l’Université de Sherbrooke, Antoine Genest-Grégoire, souligne que les crédits d’impôt directement accordés aux acheteurs suscitent historiquement de nombreuses questions chez les économistes.
La logique est simple : si chaque acheteur potentiel reçoit 3 000 $ ou 7 000 $ supplémentaires, sa capacité à payer un logement augmente. Mais si le nombre de logements disponibles ne change pratiquement pas, la demande additionnelle peut entraîner une hausse des prix.
Dans ce cas, une partie de l’aide publique peut, au final, revenir non pas aux acheteurs, mais aux vendeurs de biens immobiliers.
Pourquoi la construction neuve est-elle un cas à part ?
Le remboursement de taxes lors de l’achat d’un logement neuf fonctionne un peu différemment.
Pour bénéficier d’une telle subvention, il faut construire un logement neuf. Ainsi, l’aide publique stimule potentiellement non seulement la demande, mais aussi l’offre.
C’est précisément ce qui, selon Genest-Grégoire, rend ce type de mesures plus intéressant du point de vue du marché : même si une partie de la subvention se reflète dans le prix du bien, une unité de logement supplémentaire apparaît en même temps.
Cependant, l’effet sur l’offre ne se manifeste pas instantanément. La construction prend du temps, alors que l’État doit assumer les dépenses budgétaires dès maintenant.
Et la mise de fonds ?
La proposition de QS diffère fondamentalement d’une subvention classique.
L’État ne donne pas simplement à l’acheteur 50 000 $ qui disparaissent du budget. Il s’agit d’un prêt, remboursé lors de la vente du bien en tenant compte de l’augmentation de sa valeur.
Un schéma de ce type existait déjà au niveau fédéral : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) avait un programme de nature similaire, mais il a été fermé après quatre ans. Les critères de ce programme différaient toutefois sensiblement de la proposition de QS, ce qui rend une comparaison directe difficile.
Pourquoi le sujet est-il devenu central aux élections ?
Un tel nombre de propositions orientées vers les premiers acheteurs reflète un problème plus large d’accessibilité au logement.
Le professeur de l’ENAP Philippe Dubois relie l’attention actuelle des partis à ce thème au coût élevé de la vie et au fait que de plus en plus de personnes reportent de grands projets de vie, y compris l’achat d’un logement et la fondation d’une famille.
Le professeur en communication et stratégie politique de l’Université de Sherbrooke, Emmanuel Choquette, souligne également qu’un parti qui ignorerait complètement la question de l’accessibilité au logement pourrait paraître déconnecté de l’un des problèmes économiques les plus pressants pour les électeurs.
Ce qu’il est important de prendre en compte pour l’acheteur
Le montant de l’aide promise, à lui seul, ne montre pas dans quelle mesure l’accessibilité réelle au logement changera.
Pour l’acheteur, plusieurs facteurs comptent à la fois :
- à quelle vitesse l’offre de logements pourra augmenter ;
- si la demande additionnelle entraînera une hausse des prix ;
- si la mesure s’applique au logement neuf ou existant ;
- qui, précisément, a droit à l’aide ;
- s’il faudra rembourser les sommes reçues ;
- quels sont les coûts à long terme pour le budget.
Ainsi, un crédit d’impôt de 7 000 $ ne signifie pas nécessairement 7 000 $ d’économies réelles pour l’acheteur, tout comme le remboursement de taxes sur un logement neuf ne peut pas être considéré indépendamment de son prix final.
Et ensuite ?
Les propositions des partis montrent à quel point la tâche du premier acheteur est devenue complexe sur le marché québécois. Certaines mesures visent directement l’acheteur, d’autres la construction neuve, et d’autres encore aident à résoudre le problème de la mise de fonds.
La question principale réside désormais non seulement dans le montant de l’aide promise, mais aussi dans la manière dont chaque mesure influencera simultanément la demande, l’offre, les prix de l’immobilier et les finances publiques.
C’est pourquoi, lors de la comparaison des programmes électoraux, il est important de regarder non seulement la somme promise à l’acheteur, mais aussi le mécanisme de son octroi et les conséquences possibles pour l’ensemble du marché.
