RLe marché immobilier de Montréal ralentit : pourquoi les acheteurs ont désormais davantage d’occasions de conclure une bonne affaire
Le marché immobilier montréalais entre dans une phase plus calme. Après plusieurs années de forte activité, le nombre de transactions diminue, l’offre augmente, et les acheteurs disposent de plus de temps pour prendre une décision et, surtout, de davantage de possibilités de négocier avec les vendeurs.
Cela ne signifie pas que les prix de l’immobilier à Montréal ont déjà commencé à baisser massivement. Au contraire, les prix continuent pour l’instant d’augmenter en glissement annuel. Mais la combinaison d’une baisse des ventes et d’une hausse de l’offre crée une situation fondamentalement différente : l’acheteur n’est plus obligé d’accepter la première proposition du vendeur et de se battre pour chaque bon bien.
Moins de ventes
Les dernières données sur le Grand Montréal montrent un net refroidissement de l’activité.
En juillet 2026, le nombre de transactions résidentielles dans la région a diminué d’environ 10 % par rapport à juillet de l’année dernière. Selon les statistiques du marché, environ 3 338 transactions ont été enregistrées, contre un niveau plus élevé un an plus tôt. Dans le même temps, le nombre de nouvelles inscriptions a continué d’augmenter.
C’est la poursuite d’une tendance qui s’était déjà fait remarquer au printemps.
En juin, les ventes dans le Grand Montréal ont reculé de 8,2 % en glissement annuel, tandis que le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté de 11,1 %. Le volume total de biens en vente a progressé de 17,4 %, pour atteindre 20 894 propriétés.
C’est précisément ce rapport — moins d’acheteurs et plus d’offre — qui constitue aujourd’hui l’un des signaux les plus intéressants pour ceux qui envisagent d’acheter un bien immobilier.
Pourquoi c’est important pour l’acheteur
Dans une période de marché très actif, le vendeur est en position de force.
Une bonne maison peut recevoir plusieurs offres presque immédiatement. L’acheteur doit agir vite, parfois proposer un prix supérieur au prix affiché et accepter des conditions moins avantageuses, simplement pour obtenir le bien.
Aujourd’hui, la situation change progressivement.
Si les acheteurs sont moins nombreux et que le nombre de biens mis en vente augmente, il devient plus difficile pour le vendeur d’attendre simplement l’offre idéale. Cela concerne surtout les biens affichés à un prix trop élevé ou présentant certains défauts.
L’acheteur retrouve ce qui lui a souvent manqué ces dernières années — du temps pour analyser et négocier.
On peut visiter plusieurs maisons, les comparer, étudier l’historique des ventes de biens similaires, et seulement ensuite faire une offre.
Mais ce n’est pas encore un marché de baisse généralisée des prix
Ici, il est important de ne pas tirer de conclusions trop hâtives.
Le ralentissement des ventes ne signifie pas que le marché de Montréal est devenu un véritable marché d’acheteurs.
Les prix restent pour l’instant solides. Par exemple, en juillet, le prix moyen des biens résidentiels vendus à Montréal s’élevait à environ 693 700 $, soit environ 5,3 % de plus qu’un an auparavant. Le prix médian d’une maison unifamiliale a augmenté d’environ 4 % en glissement annuel.
Le deuxième trimestre montrait également une hausse des prix : selon Royal LePage, la valeur globale des logements dans la région de Montréal a augmenté de 4,9 % sur un an, et le prix médian d’une maison individuelle — de 5,7 %.
Il est donc plus juste de parler non pas d’un « effondrement du marché », mais d’une normalisation et d’un rééquilibrage progressif entre acheteurs et vendeurs.
L’Association québécoise des courtiers immobiliers professionnels note également que le marché se normalise progressivement après deux années de forte activité, tandis que la hausse des inscriptions actives contribue à freiner le rythme de croissance des prix.
Où l’acheteur peut obtenir une opportunité particulièrement intéressante
Tous les biens immobiliers à Montréal ne se comportent pas de la même manière.
Les opportunités les plus intéressantes peuvent apparaître là où le bien :
reste sur le marché nettement plus longtemps que la moyenne ;
a déjà baissé son prix à plusieurs reprises ;
a été initialement affiché trop cher ;
nécessite des travaux ou des investissements supplémentaires ;
a une configuration ou un emplacement moins attractifs ;
appartient à un vendeur qui doit conclure la transaction dans des délais précis.
Ce sont précisément ces biens qui peuvent constituer un bon terrain de négociation.
Par exemple, si une maison est affichée à 900 000 $, mais que des biens comparables se sont récemment vendus autour de 820–850 mille, l’acheteur n’est pas obligé de s’aligner automatiquement sur le prix de l’annonce. Avec des arguments, on peut faire une offre justifiée en dessous de l’asking price.
Et ici, le ralentissement actuel du marché joue en faveur de l’acheteur.
La stratégie principale aujourd’hui — ne pas attendre un krach, mais repérer un prix erroné
L’une des erreurs fréquentes des acheteurs est d’attendre le moment où « le marché s’effondrera définitivement ».
Le problème, c’est que personne ne sait si un tel effondrement se produira un jour.
Une approche bien plus pratique consiste à rechercher un bien précis qui, aujourd’hui, se vend à un prix plus avantageux que sa valeur réelle de marché.
Si le bien vous convient, si le vendeur est motivé et si l’analyse comparative montre un prix surévalué, la situation actuelle permet d’agir avec beaucoup plus d’assurance.
Au lieu de se dire :
« Quand les prix baisseront-ils de 15 % ? »
il est bien plus utile de poser une autre question :
« Puis-je acheter un bon bien maintenant 5–10 % moins cher que les attentes initiales du vendeur ? »
Dans certains cas, la réponse peut déjà être positive — surtout si le bien est sur le marché depuis longtemps.
L’acheteur peut devenir plus sélectif
Un autre facteur important est l’augmentation du nombre d’offres.
En juin, le nombre de nouvelles inscriptions dans le Grand Montréal a augmenté de plus de 11 % sur un an, et le stock total de biens sur le marché — de plus de 17 %.
Pour l’acheteur, cela signifie un choix plus large.
Il n’est pas nécessaire d’acheter la première maison qui plaît.
On peut suivre plusieurs biens en parallèle, comparer le prix au mètre carré, l’état du bien, le quartier, les taxes, les dépenses potentielles de rénovation et l’historique des changements de prix.
Puis faire une offre précisément là où le rapport prix / qualité / potentiel paraît le plus attractif.
Le plus intéressant peut se jouer au niveau des négociations
Le marché actuel donne à l’acheteur la possibilité d’adopter une stratégie plus flexible.
On peut discuter non seulement du prix, mais aussi :
de la date de clôture de la transaction ;
de l’inclusion de certains éléments dans le prix ;
des conditions d’inspection ;
des délais de libération du bien ;
de la nécessité d’effectuer des travaux ;
d’un ajustement du prix après l’inspection ;
d’autres conditions de la transaction.
Autrement dit, l’avantage pour l’acheteur ne consiste pas seulement à acheter une maison 30–50 mille dollars moins cher.
Parfois, de bonnes conditions de transaction peuvent apporter un avantage économique comparable.
Faut-il acheter maintenant ?
Pour une personne qui achète un bien pour y vivre ou dans une perspective de long terme, la situation actuelle paraît nettement plus intéressante qu’il y a quelques années.
Cependant, cela ne signifie pas qu’il faut acheter n’importe quel bien sous prétexte d’une remise.
Le principal avantage du marché actuel est la possibilité de ne pas se précipiter et de choisir.
Si une bonne maison apparaît dans le quartier souhaité, avec un prix confirmé par des ventes comparables, et si le vendeur est prêt à un dialogue raisonnable, attendre un « plancher » mythique peut être moins rationnel que d’essayer de conclure une bonne affaire dès maintenant.
Surtout si l’acheteur est financièrement prêt et connaît à l’avance son budget maximal.
Le temps des acheteurs avisés
Le marché montréalais se trouve actuellement dans une phase de transition.
Les ventes ralentissent, l’offre augmente et la hausse des prix devient moins rapide. En même temps, le marché reste assez solide, il est donc prématuré de parler d’une baisse à grande échelle de la valeur des biens immobiliers.
Et c’est précisément ce qui rend la période actuelle intéressante.
L’acheteur n’a pas besoin d’attendre une crise pour obtenir un bon prix. Parfois, il suffit d’un marché qui a cessé d’être si surchauffé que le vendeur pouvait dicter ses conditions.
Ainsi, les prochains mois peuvent être une bonne période pour ceux qui sont prêts à agir non pas de manière émotionnelle, mais de façon stratégique : étudier le marché, comparer les ventes réelles, repérer les biens surévalués et faire des offres justifiées.
Peut-être que la principale opportunité du marché montréalais actuel ne réside pas dans le fait que l’immobilier soit devenu bon marché.
Elle réside dans le fait que l’acheteur retrouve la possibilité de négocier.
