Trois années d’expérience pratique ont confirmé ce que beaucoup d’entre nous avaient prédit : l’interdiction canadienne d’acheter un logement pour les étrangers n’a pratiquement pas influencé les prix, mais elle a contribué à plonger le marché des condominiums dans un gel profond. En fin de compte, cette mesure a plutôt aggravé la situation qu’elle ne l’a améliorée.
Dès novembre 2022, j’écrivais dans les pages de cette publication que l’interdiction canadienne d’acheter un logement pour les étrangers n’aurait presque aucun effet sur les prix. Trois ans plus tard, alors que la période d’application de l’interdiction touche à sa fin — elle doit prendre fin le 1er janvier 2027 —, ces premières prévisions se sont confirmées.
Les acheteurs étrangers n’étaient pas les méchants que beaucoup imaginaient au moment de l’instauration de l’interdiction. Selon les données de l’Institut immobilier du Canada, à leur pic, ils représentaient de 3 à 5 % des transactions dans les plus grandes villes du pays. L’Institut lui-même qualifiait l’interdiction de largement « symbolique ».
Si les acheteurs étrangers n’ont jamais été le problème et n’ont pas joué un rôle réellement significatif sur le marché, un sceptique peut demander : est-ce vraiment important que l’interdiction soit levée à la fin de cette année ?
Le sceptique a raison sur le fait que les acheteurs étrangers étaient trop peu nombreux pour influencer sensiblement les prix. C’est précisément pourquoi l’interdiction a apporté si peu d’avantages du point de vue des résidents locaux, qui ont du mal à se permettre d’acheter un logement. Cependant, l’absence d’investissements étrangers a affecté le marché des condominiums, où le flux de nouvelle offre s’est pratiquement tari.
Les investissements étrangers jouent un rôle crucial au stade des préventes de nouveaux condominiums. Un promoteur ne peut pas commencer la construction tant que les prêteurs n’ont pas constaté qu’environ 70 % des unités ont été vendues. Parmi ceux qui achètent un logement au stade du projet, les étrangers ont toujours été représentés de manière disproportionnée : ils comptent pour environ un acheteur sur dix lors des préventes. Sans eux, il est beaucoup plus difficile pour les promoteurs canadiens de lancer de nouveaux projets.
C’est pourquoi, l’an dernier, plus de deux douzaines de promoteurs ont adressé au premier ministre et au ministre du Logement une lettre demandant d’exclure les logements récemment construits du champ d’application de l’interdiction. Pour la même raison, Ottawa étudie attentivement l’expérience de l’Australie : là-bas, il est interdit aux étrangers d’acheter des logements existants, mais il leur est permis d’acquérir des maisons et des appartements neufs — précisément afin de stimuler la construction.
Il me semble que cette distinction est tout à fait raisonnable. Elle permet d’attirer le capital dont on a tant besoin pour accroître le parc de logements, sans toucher à la plus grande partie du marché — les logements déjà existants.
Actuellement, le flux de nouvelles constructions est gelé. Pour la première fois en trois décennies, au premier trimestre 2026, aucun nouveau projet de condominiums n’a été lancé à Toronto, et un nombre record d’unités déjà achevées restent invendues. En partie, le gel du marché des condominiums a été le résultat du fait qu’environ 10 % des acheteurs investissant depuis l’étranger en ont été écartés.
Si nous faisons revenir les acheteurs étrangers — ne serait-ce que sur le marché des nouveaux condominiums —, ils pourront contribuer à assainir ce segment. C’est important, parce que nous avons besoin de nouveaux logements, même si l’état actuel du marché ne donne pas aux promoteurs des incitations suffisantes pour en construire. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le pays aura besoin de 3,5 millions de nouveaux logements d’ici 2030, et le premier ministre Carney entend à peu près doubler le rythme de la construction résidentielle.
Aujourd’hui, notre problème n’est pas un excès d’acheteurs, mais leur insuffisance. Malgré le fait que les taux d’intérêt aient baissé par rapport à leur niveau de pointe, tant les investisseurs que les personnes achetant pour y vivre ne se pressent toujours pas de revenir sur le marché.
D’après mes conversations quotidiennes avec des acheteurs, il est clair que l’une des principales raisons de leur hésitation est liée à la situation économique générale : des relations commerciales incertaines avec les États-Unis et la manière dont elles se répercutent sur une économie instable.
Une autre raison du report de l’achat tient au fait que les gens ne savent pas si le condominium acheté aujourd’hui vaudra plus cher ou moins cher dans deux ans. Actuellement, un condominium moyen dans la région du Grand Toronto se vend environ 639 000 dollars — contre près de 800 000 dollars au pic du début de 2022. Beaucoup d’acheteurs attendent, craignant une nouvelle baisse des prix.
C’est précisément de cela que j’ai récemment parlé avec un acheteur — j’écris ces lignes et notre conversation est encore fraîche dans ma mémoire. L’an prochain, il se marie et se demandait s’il devait acheter un nouveau logement pour vivre avec sa fiancée ou continuer à louer encore quelque temps. La faiblesse du marché des condominiums l’a poussé à longuement peser sa décision, même s’il a finalement choisi d’acheter. C’est de milliers de décisions semblables, prises sur l’ensemble du marché, que naît une situation où la peur d’une nouvelle baisse des prix peut paralyser les acheteurs.
La construction de nouveaux logements est importante pour les personnes qui ont besoin de maisons abordables et adaptées en taille, ainsi que pour l’économie dans son ensemble.
En 2024, le secteur de la construction a contribué à hauteur de 56,6 milliards de dollars à l’économie de l’Ontario — soit 6,4 % du produit intérieur brut de la province. Il emploie environ 600 000 personnes. Lorsque de nouveaux immeubles de grande hauteur sont construits, l’argent commence à affluer vers les constructeurs et les représentants de divers métiers, les fournisseurs, les évaluateurs immobiliers, les entreprises de déménagement et même les employés du café au coin de la rue.
Mais si la construction de nouveaux logements est gelée, toute cette activité économique s’arrête aussi.
Je pense que nous devrions accueillir le capital à bras ouverts. Je donnerai un exemple tiré d’un autre secteur. Rappelons ce qui s’est passé après que le Canada a abaissé le tarif sur les véhicules électriques chinois dans le cadre d’un accord commercial conclu en janvier 2026. Le constructeur automobile chinois BYD envisage de construire ici une usine et ouvre cette année plus de 20 concessions à travers le pays. Pour le Canada, c’est un bon résultat.
Notre politique du logement doit également encourager les investissements qui rendent possible la construction de nouveaux logements. Cela conduira à l’apparition de nouveaux logements, d’emplois et à la croissance économique.
Si nous voulons redonner du travail aux constructeurs, relancer le lancement de nouveaux projets de condominiums et commencer à réduire la pénurie de logements, nous devrions lever l’interdiction d’acheter des biens immobiliers pour les étrangers.
