En juillet, acheter son propre logement est devenu un peu plus facile dans la plupart des grandes villes du Canada. Toutefois, le rôle principal n’a pas été joué par les taux hypothécaires, mais par la baisse des prix de l’immobilier. À Montréal, le coût moyen d’un logement a diminué de 6 100 dollars en un mois, et le revenu annuel nécessaire pour obtenir une hypothèque — de près de 1 500 dollars.
Selon le rapport de juillet de Ratehub.ca, l’accessibilité au logement s’est améliorée dans 10 des 13 plus grands marchés canadiens. Il s’agit d’un revirement notable par rapport à juin, lorsque la situation s’était au contraire détériorée dans 11 des 13 villes.
La principale raison a été la baisse du coût de l’immobilier — elle a également été observée dans 10 villes. Les taux hypothécaires ont beaucoup moins changé et n’ont pratiquement pas influencé le tableau d’ensemble.
Le taux fixe moyen d’une hypothèque sur cinq ans dans les cinq plus grandes banques du Canada est passé de 4,57 % en juin à 4,54 % en juillet. Le taux utilisé lors du test de résistance des emprunteurs hypothécaires a diminué de 6,57 % à 6,54 %.
Selon Philippe Simard, directeur hypothécaire de Ratehub.ca au Québec, c’est précisément l’évolution des prix de l’immobilier qui a été le principal facteur de l’amélioration de juillet. La légère baisse des taux d’intérêt n’a pas suffi à modifier de manière significative la charge financière des acheteurs.
Montréal : des économies de plusieurs milliers de dollars
Pour les résidents de Montréal, juillet a apporté une amélioration modeste, mais perceptible.
Le coût moyen de l’immobilier a diminué de 596 300 à 590 200 dollars. Ainsi, le logement a baissé en moyenne de 6 100 dollars en seulement un mois.
Parallèlement, le revenu qui, selon les calculs de Ratehub.ca, est nécessaire à un acheteur pour obtenir un prêt hypothécaire pour un bien moyen a également diminué :
- 129 640 dollars;
- 128 160 dollars;
- 1 480 dollars par an.
Le paiement hypothécaire mensuel estimé a aussi diminué — de 3 084 à 3 043 dollars, soit de 41 dollars. Sur un an, cela représente une économie potentielle d’environ 492 dollars.
La différence ne paraît pas énorme au regard du coût du logement, mais pour les familles qui sont à la limite des capacités de leur budget, même quelques dizaines de dollars par mois peuvent compter.
Où le logement est-il devenu le plus abordable ?
L’amélioration la plus notable a été enregistrée à Vancouver. Le prix moyen de l’immobilier y a diminué d’un coup de 10 300 dollars, pour atteindre 1 088 800 dollars. Le revenu nécessaire a baissé de 2 540 dollars — de 226 400 à 223 860 dollars. Le paiement hypothécaire mensuel a diminué d’environ 70 dollars.
Hamilton arrive en deuxième position pour l’amélioration de l’accessibilité : le prix moyen du logement a baissé de 7 600 dollars, et le revenu nécessaire — de 1 850 dollars.
À Toronto, l’immobilier a baissé en moyenne de 6 200 dollars, et le revenu nécessaire a diminué de 1 680 dollars. Les paiements hypothécaires mensuels à Hamilton et à Toronto ont diminué respectivement de 51 et 47 dollars.
Ce n’est pas devenu plus facile dans toutes les villes
Trois marchés sont allés à contre-courant de la tendance générale — Ottawa, Fredericton et St. John’s.
À Ottawa, le revenu nécessaire pour acheter un logement a augmenté de 20 dollars. À Fredericton, la hausse a été de 430 dollars, et à St. John’s — de 590 dollars.
C’est précisément St. John’s qui a affiché la détérioration la plus notable. Le coût moyen de l’immobilier y a augmenté de 4 200 dollars, et le paiement hypothécaire mensuel a augmenté de 15 dollars.
Cependant, les changements restent pour l’instant relativement modestes et ne témoignent pas d’un retournement brutal de la situation sur le marché.
Que va-t-il se passer avec les taux ?
Les acheteurs doivent pour l’instant tenir compte de deux facteurs à la fois — les prix de l’immobilier et le coût du crédit.
La Banque du Canada a maintenu en juillet son taux directeur à 2,25 %. Cela signifie une stabilité relative pour ceux qui utilisent une hypothèque à taux variable. La prochaine décision sur le taux directeur à ce moment-là était prévue pour le 2 septembre.
Les taux hypothécaires fixes dépendent avant tout du rendement des obligations d’État canadiennes et peuvent évoluer indépendamment de la décision de la banque centrale.
En juillet, le meilleur taux fixe sur cinq ans pour une hypothèque assurée était d’environ 4,09 %. Par ailleurs, le marché proposait des offres sous les 4 % pour des durées plus courtes : environ 3,89 % sur deux ans et 3,94 % sur trois ans.
On conseille aux acheteurs de ne pas prendre la première hypothèque venue
Les spécialistes de Ratehub.ca recommandent aux acheteurs potentiels de comparer les offres de différents prêteurs. C’est particulièrement pertinent pour ceux qui prévoient d’acheter un logement prochainement ou qui arrivent au renouvellement d’une hypothèque existante.
Même une petite différence de taux d’intérêt sur un gros prêt hypothécaire peut modifier sensiblement le paiement mensuel et le montant total des intérêts sur plusieurs années.
Un autre outil — la préapprobation hypothécaire (pre-approval). Dans certains cas, elle permet de fixer le taux proposé pour une durée allant jusqu’à 120 jours. Cela offre à l’acheteur une certaine protection si le coût de l’emprunt commence à augmenter pendant la période de recherche d’un logement.
Cependant, les experts conseillent de ne pas se limiter au taux annoncé. Il est important de prendre en compte la mise de fonds, la durée du prêt, le paiement mensuel, les frais supplémentaires et ses propres capacités financières.
L’essentiel
L’amélioration de l’accessibilité au logement en juillet est une bonne nouvelle pour les acheteurs, mais il est encore trop tôt pour parler d’une résolution du problème du logement. À Montréal, le prix moyen de l’immobilier a diminué, mais le logement exige toujours un revenu très élevé : environ 128 000 dollars par an pour se qualifier pour une hypothèque selon le scénario de l’étude.
Par conséquent, l’amélioration actuelle peut plutôt être qualifiée de petit répit que de changement radical de la situation sur le marché.
