Une maison nécessitant de gros travaux peut sembler une occasion intéressante d’acquérir un bien immobilier à un prix plus abordable. Cependant, un prix d’achat bas ne signifie pas toujours une bonne affaire. S’ajoutent aux frais d’acquisition les travaux de construction, les dépenses imprévues, l’assurance et d’éventuelles difficultés de financement. Les spécialistes de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) conseillent d’évaluer à l’avance sept facteurs clés avant de signer une promesse d’achat.
Ces recommandations ont été partagées par Nathalie Bégin (Nathalie Bégin), directrice des pratiques professionnelles du courtage à l’APCIQ.
En bref : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
- Le coût réel de la maison, en tenant compte des futurs travaux.
- L’état du bâtiment et l’estimation préliminaire des travaux de construction.
- Une réserve financière pour les dépenses imprévues.
- Les possibilités de financement hypothécaire et complémentaire.
- Les conditions d’assurance de l’immeuble pendant les travaux.
- La nécessité d’obtenir des permis municipaux.
- Les conditions juridiques de la promesse d’achat.
1. Comment bien évaluer le coût de la maison et des travaux ?
L’une des erreurs les plus fréquentes chez les acheteurs consiste à comparer uniquement le prix du bien avec sa valeur marchande actuelle, sans tenir compte des dépenses à venir.
Selon Nathalie Bégin, il faut évaluer le coût global du projet : le prix de la maison plus le coût de tous les travaux de rénovation. Il convient ensuite de comparer la somme obtenue à la valeur marchande d’un logement similaire une fois les travaux terminés.
Par exemple, un acheteur acquiert une maison pour 400 000 dollars, mais doit investir 200 000 dollars de plus pour la remettre en bon état. Au total, les dépenses s’élèvent à 600 000 dollars.
Si des maisons rénovées comparables dans ce secteur se vendent environ 500 000 dollars, un tel achat ne sera guère avantageux du point de vue d’une revente ultérieure.
La spécialiste souligne que les travaux de construction ont considérablement augmenté ces dernières années. C’est pourquoi même des investissements importants dans un bien immobilier ne garantissent pas de récupérer les sommes dépensées lors de la vente.
2. Combien coûteront réellement les rénovations ?
Avant de signer le contrat, il faut procéder à une inspection approfondie du bien. Dans certains cas, une vérification standard ne suffit pas : un examen plus détaillé de l’état technique de la maison sera nécessaire.
Il est particulièrement important de déterminer quels travaux sont nécessaires, quelle en est l’ampleur et quels problèmes supplémentaires pourraient apparaître une fois les travaux commencés.
Pour cela, il est recommandé de faire venir sur place un entrepreneur général, qui pourra évaluer l’étendue des travaux à venir et préparer une estimation préliminaire.
Nathalie Bégin rappelle également les nuances juridiques de la promesse d’achat. Si un défaut du bien a déjà été officiellement déclaré par le vendeur, l’acheteur ne pourra pas toujours se retirer de la transaction après l’inspection en invoquant ce défaut.
Par conséquent, lors de la préparation de l’offre, il faut prévoir à l’avance des clauses de protection spécifiques, tenant compte de l’état précis de la maison.
3. Pourquoi faut-il prévoir une réserve pour les dépenses imprévues ?
Même le plan de rénovation le plus détaillé ne garantit pas que tous les travaux se dérouleront conformément à l’estimation initiale.
Après l’ouverture des murs, des problèmes de câblage électrique, de plomberie, de fondations ou d’isolation peuvent apparaître. Parfois, des travaux initialement modestes se transforment en un projet bien plus vaste.
L’APCIQ recommande de prévoir une réserve supplémentaire de 15 à 20 % du budget de rénovation.
Par exemple, si les travaux prévus coûtent 80 000 dollars, il faut disposer en plus de 12 000 à 16 000 dollars.
Ainsi, le budget réel de rénovation doit s’élever à au moins 92 000 à 96 000 dollars.
4. Comment organiser le financement à l’avance ?
Il est conseillé aux acheteurs, avant même de chercher une maison appropriée, de consulter un courtier hypothécaire afin de savoir quelles options de financement sont disponibles pour acquérir un bien nécessitant des rénovations.
Une préapprobation hypothécaire permettra de mieux comprendre ses propres capacités financières et de prendre plus rapidement des décisions lorsqu’un bien adéquat se présente.
Toutefois, il y a ici une particularité importante.
La condition de financement standard dans une promesse d’achat concerne généralement le prêt hypothécaire pour l’acquisition de la maison elle-même, et non les fonds supplémentaires destinés aux travaux.
Par conséquent, l’acheteur peut obtenir l’approbation pour l’achat du bien, mais se heurter à un refus de financement des travaux de construction.
C’est pourquoi les frais de rénovation doivent être discutés à l’avance avec l’institution financière et pris en compte dans la structure globale de la transaction.
5. Peut-on assurer une maison pendant d’importants travaux ?
L’assurance est une autre question à régler avant l’achat.
En cas de rénovation majeure, les compagnies d’assurance peuvent imposer des exigences supplémentaires concernant le bien. Dans certains cas, l’assureur refuse tout simplement d’établir une police pour un immeuble en cours de travaux de grande ampleur.
Le propriétaire doit alors chercher une autre compagnie d’assurance, dont les services peuvent s’avérer nettement plus coûteux.
Il est donc important de contacter son assureur à l’avance, de décrire en détail les travaux prévus et de savoir quelles conditions d’assurance s’appliqueront pendant la durée des travaux.
6. Quels permis faudra-t-il obtenir auprès de la municipalité ?
Toute rénovation ne peut pas être entreprise sans l’accord des autorités locales.
Les municipalités du Québec fixent leurs propres exigences pour les travaux de construction et de rénovation. Les règles peuvent varier selon le secteur, le type de bien et la nature des modifications envisagées.
Avant l’achat, il faut vérifier :
- si un permis de construction ou de rénovation est requis ;
- si le zonage en vigueur autorise les modifications prévues ;
- s’il existe des exigences particulières pour les bâtiments de ce secteur ;
- si les travaux envisagés sont conformes aux normes municipales de construction.
Il faut être particulièrement attentif aux maisons situées dans des quartiers historiques ou dans des zones soumises à des restrictions d’urbanisme spéciales.
7. Pourquoi est-il si important de bien rédiger la promesse d’achat ?
Le dernier point, mais non le moindre, est l’aspect juridique de la transaction.
Selon Nathalie Bégin, l’aide d’un courtier immobilier professionnel est particulièrement utile lors de l’acquisition d’un bien nécessitant d’importantes rénovations.
Une promesse d’achat correctement rédigée doit tenir compte de l’état du bâtiment, des résultats de l’inspection, des conditions de financement et d’autres circonstances susceptibles d’influencer la décision de l’acheteur.
Des clauses spéciales permettent de prévoir la possibilité de se retirer de la transaction sans conséquences juridiques si les problèmes décelés ou les résultats des vérifications ne correspondent pas aux attentes initiales de l’acheteur.
C’est précisément pourquoi il ne faut pas se précipiter pour signer les documents, même si le prix de la maison semble exceptionnellement attrayant.
Commentaire exclusif
Le marché immobilier du Québec offre aux acheteurs de nombreuses maisons qui exigent des investissements importants. Parfois, ce sont justement ces biens qui permettent d’acquérir un logement dans un quartier attrayant, où les maisons entièrement rénovées coûtent nettement plus cher.
Mais il existe une différence essentielle entre acheter une maison bon marché et acquérir un bien réellement avantageux.
Dans le premier cas, l’acheteur voit un prix attrayant. Dans le second, il comprend combien coûtera l’ensemble du projet une fois les travaux terminés.
Il est particulièrement important de se rappeler qu’une rénovation au Québec, ce ne sont pas seulement des matériaux de construction et la rémunération des entrepreneurs. Ce sont aussi des règlements municipaux, des permis, des restrictions d’assurance, des exigences de normes de construction et les particularités du financement hypothécaire.
Voilà pourquoi le principal conseil à un acheteur potentiel est simple : n’achetez pas une maison au prix que vous pouvez vous permettre aujourd’hui. Achetez-la en fonction du coût total que vous pourrez assumer demain.
Parfois, la rénovation la plus avantageuse est celle à laquelle l’acheteur a renoncé à temps.
