Si vous recevez une lettre de renouvellement hypothécaire, ne vous empressez pas d’accepter le taux proposé. Pour les propriétaires canadiens, c’est l’occasion de revoir les conditions du prêt, de comparer les offres des banques et d’obtenir une meilleure affaire. Les spécialistes en prêts hypothécaires conseillent d’entamer les négociations à l’avance : une différence de quelques dixièmes de point de pourcentage peut faire économiser des milliers de dollars.
En bref
- Commencez la préparation quatre mois avant l’échéance de votre hypothèque. Cela vous laissera le temps de comparer les offres et, si nécessaire, de changer de banque.
- Ne vous limitez pas au taux. La durée du prêt, les conditions de remboursement anticipé, la possibilité de transférer l’hypothèque en cas de vente du logement et les frais supplémentaires sont également importants.
- Essayez de négocier avec votre banque actuelle. Une offre écrite d’un concurrent peut devenir un argument pour obtenir une baisse de taux.
- Changer de prêteur peut s’avérer plus avantageux, même si cela entraîne parfois des frais supplémentaires et une vérification de la solvabilité.
- Refinancement et renouvellement hypothécaire ne sont pas la même chose. Réduire le versement mensuel en allongeant la durée du prêt peut augmenter sensiblement le coût total du crédit.
Pourquoi ne pas accepter immédiatement l’offre de la banque ?
Aujourd’hui, de nombreux emprunteurs canadiens renouvellent leur hypothèque à des taux supérieurs à ceux qui s’appliquaient lors de la signature du contrat précédent. C’est pourquoi l’offre reçue par la poste n’est pas forcément la meilleure disponible.
Kola Ifabumuyi, conseiller hypothécaire agréé chez Mortgage Architects, recommande de commencer la préparation environ quatre mois avant la date du renouvellement. Si l’emprunteur est travailleur autonome ou si son revenu a changé, il vaut mieux s’y prendre encore plus tôt.
Pour commencer, il faut rassembler le relevé hypothécaire et la lettre de la banque contenant la nouvelle offre, vérifier la durée d’amortissement restante — la période au terme de laquelle le prêt doit être entièrement remboursé — et déterminer le montant acceptable du versement mensuel.
Si vous envisagez de passer dans une autre banque, préparez à l’avance les documents attestant vos revenus.
Cependant, les calculs financiers ne sont qu’une partie de la décision. Par exemple, si le propriétaire compte vendre son bien peu après le renouvellement, il faut tenir compte non seulement des versements mensuels, mais aussi des frais éventuels de résiliation anticipée du contrat.
« Les projets de vie du client sont tout aussi importants que le taux d’intérêt », souligne Ifabumuyi.
Faut-il rester dans la même banque ?
Renouveler son hypothèque chez son prêteur actuel est généralement le plus simple. Dans les cas standards, la banque peut proposer de nouvelles conditions sans réexamen complet de la demande.
C’est particulièrement pratique si le revenu de l’emprunteur a diminué et qu’il pourrait être difficile d’obtenir une nouvelle approbation. Mais la simplicité de la procédure ne garantit pas un taux avantageux.
Selon Steven Biderman, courtier hypothécaire agréé chez Mortgage Outlet, il faut aussi se montrer attentif aux offres de renouvellement anticipé. Il est nécessaire de savoir quand le nouveau taux entrera en vigueur et s’il faudra renoncer prématurément aux avantages du contrat en cours pour en bénéficier.
Si une autre banque propose des conditions plus avantageuses, le changement mérite d’être étudié séparément.
En cas de changement de prêteur, une évaluation de la propriété, des formalités juridiques, des démarches d’enregistrement et la mainlevée de l’ancienne charge peuvent être nécessaires. Il convient de préciser à l’avance quels frais la nouvelle banque est prête à prendre en charge.
Le passage à une autre banque à la fin du terme hypothécaire permet, en règle générale, d’éviter une pénalité de résiliation anticipée. Toutefois, une hypothèque garantie par une charge collatérale (collateral charge mortgage) peut entraîner des frais qui n’existent pas dans le cas d’un prêt ordinaire.
Comment utiliser l’offre d’un concurrent pour négocier ?
Si vous avez trouvé un meilleur taux, il n’est pas obligatoire de changer immédiatement de banque. Vous pouvez d’abord demander à votre prêteur actuel d’améliorer ses conditions.
Ifabumuyi conseille de présenter l’offre écrite d’un concurrent aux paramètres comparables et d’indiquer clairement le résultat souhaité.
Par exemple, si la banque actuelle propose un taux fixe sur cinq ans de 4,79 % et qu’un autre prêteur propose 4,5 %, vous pouvez lui demander d’aligner son offre et de fournir les conditions définitives par écrit avant une date précise.
Si le gestionnaire refuse, il vaut la peine de s’adresser au service de fidélisation de la clientèle — la mortgage retention team. Ces services ont la possibilité de revoir les offres destinées aux emprunteurs qui envisagent de passer à la concurrence.
Il faut toutefois entamer les négociations suffisamment tôt afin qu’en cas de refus, il reste assez de temps pour établir l’hypothèque dans une autre banque.
Selon Biderman, il arrive que l’on parvienne à améliorer les conditions même après une simple conversation avec un représentant de la banque, sans présenter d’offre officielle d’un concurrent.
Il n’y a aucune garantie, mais cela vaut la peine d’essayer.
Combien peut-on économiser sur le taux d’intérêt ?
Même un petit écart de taux se transforme avec le temps en une somme appréciable.
D’après les calculs d’Ifabumuyi, pour une hypothèque de 500 000 dollars avec une durée d’amortissement restante de 20 ans, le versement mensuel à un taux de 4,5 % s’élève à environ 3 152 dollars. À 4,79 %, il sera inférieur à 3 230 dollars.
La différence de versement mensuel est faible au regard du montant total du prêt, mais sur cinq ans, elle atteint environ 4 629 dollars.
C’est un exemple de la raison pour laquelle il ne faut pas accepter la première offre de la banque sans comparer les alternatives.
Et le test de résistance hypothécaire ?
Lors d’un transfert entre prêteurs sous réglementation fédérale, certains emprunteurs ayant une hypothèque non assurée peuvent bénéficier d’une exemption du test de résistance standard. C’est possible s’ils répondent aux exigences, n’augmentent pas le montant du prêt et ne prolongent pas la durée d’amortissement.
Ainsi, la banque peut évaluer la solvabilité d’après le taux réel, et non d’après le taux théorique plus élevé du test de résistance.
Ifabumuyi donne l’exemple d’un prêt de 500 000 dollars avec une durée restante de 20 ans. À un taux de 4,5 %, le versement mensuel est de 3 152,03 dollars, et au taux théorique du test de résistance de 6,5 %, il est de 3 702,50 dollars. La différence est de 550,47 dollars par mois.
Il est important de comprendre qu’il s’agit d’une comparaison des versements mensuels à deux taux, et non d’une économie garantie pour chaque emprunteur. L’applicabilité de l’exemption dépend des circonstances particulières et des règles de crédit en vigueur.
À quoi faut-il regarder, outre le taux ?
Si une banque propose un taux plus avantageux, étudiez l’ensemble du contrat. Biderman recommande de prêter attention aux conditions suivantes :
- Durée de l’hypothèque : pour quelle période le nouveau taux est fixé.
- Type de taux : fixe ou variable.
- Remboursement anticipé : quelle part du prêt peut être remboursée en plus sans pénalité.
- Transfert de l’hypothèque : est-il possible de transférer les conditions du prêt vers un nouveau logement en cas de déménagement.
- Souplesse des paiements : les modifications du montant ou de la fréquence des paiements sont-elles autorisées.
- Restrictions du contrat : quels frais surviendront si vos projets changent.
Un courtier hypothécaire peut comparer les offres de plusieurs prêteurs et aider à évaluer non seulement les intérêts, mais aussi les conditions supplémentaires.
Quand le refinancement est-il réellement justifié ?
Le renouvellement hypothécaire consiste à fixer un nouveau taux et une nouvelle durée pour un prêt existant. Le refinancement est une autre opération : il modifie le prêt lui-même, par exemple en permettant d’obtenir de l’argent supplémentaire ou d’allonger la durée de remboursement. Il nécessite généralement une nouvelle approbation de la banque.
Le refinancement peut être justifié si le propriétaire a besoin de fonds pour d’importants travaux de rénovation, pour racheter la part d’un copropriétaire ou pour rembourser des dettes coûteuses, à condition d’avoir un plan réaliste pour les paiements ultérieurs.
Mais il faut être prudent lorsqu’on réduit le versement mensuel uniquement en allongeant la durée du prêt.
Ifabumuyi présente un calcul révélateur. À un taux de 4,79 %, l’allongement de la durée d’amortissement d’une hypothèque de 500 000 dollars de 20 à 30 ans fait passer le versement mensuel de 3 229,18 à 2 606,09 dollars.
À première vue, l’économie s’élève à plus de 623 dollars par mois. Cependant, au bout de cinq ans, l’emprunteur devra à la banque 42 096,60 dollars de plus et paiera 4 711,64 dollars d’intérêts supplémentaires. Ces calculs n’incluent pas les frais connexes.
En d’autres termes, un versement mensuel plus bas ne signifie pas nécessairement une hypothèque moins chère.
Que doit faire dès maintenant un propriétaire ?
Si le terme de votre hypothèque approche de la fin, commencez par des étapes simples :
- Vérifiez la date d’échéance du contrat et la durée d’amortissement restante.
- Déterminez le versement mensuel maximal que vous pouvez supporter confortablement.
- Demandez des offres à plusieurs prêteurs.
- Comparez non seulement les taux, mais aussi les frais, les restrictions et les conditions de remboursement anticipé.
- Proposez à votre banque actuelle d’améliorer ses conditions sur la base des offres reçues.
- Si vous envisagez un refinancement, calculez à l’avance le coût total du prêt, et pas seulement le montant du versement.
Questions fréquentes
Quand vaut-il mieux commencer à négocier le renouvellement de son hypothèque ?
Environ quatre mois avant la fin du contrat. En cas de revenu instable ou de travail autonome, il vaut mieux commencer la préparation plus tôt.
Faut-il obligatoirement changer de banque pour obtenir un taux plus bas ?
Non. Demandez d’abord à votre prêteur actuel de revoir son offre. Il arrive que la banque soit prête à améliorer ses conditions pour conserver un client.
Quels frais peuvent survenir lors d’un changement de prêteur ?
Selon la situation, il peut s’agir de frais d’évaluation de la propriété, de formalités juridiques, d’enregistrement et de mainlevée de l’ancienne charge. La nouvelle banque prend parfois une partie de ces frais à sa charge.
Est-il avantageux d’allonger la durée de l’hypothèque pour réduire les versements ?
Pas toujours. La charge mensuelle diminuera, mais la dette sera remboursée plus lentement et le total des intérêts pourra augmenter.
Quelle hypothèque choisir : celle au taux le plus bas ou celle aux conditions plus souples ?
Tout dépend des projets de l’emprunteur. Si vous pouvez vendre votre logement, déménager ou rembourser votre prêt par anticipation, la souplesse du contrat peut s’avérer tout aussi importante que le taux d’intérêt.
Commentaire exclusif
Le renouvellement hypothécaire n’est pas une formalité, mais un moment où le propriétaire peut réévaluer ses capacités financières. La banque a intérêt à conserver son client, mais sa première offre ne reflète pas toujours les meilleures conditions disponibles.
La principale erreur consiste à ne regarder que le versement mensuel ou le taux d’intérêt. Une approche plus judicieuse consiste à comparer le coût total du prêt, à évaluer les frais éventuels et à mettre en regard les conditions de l’hypothèque et ses propres projets pour les années à venir.
Au Canada, l’hypothèque reste pour de nombreuses familles l’un des plus importants engagements financiers. C’est pourquoi quelques mois de préparation et des négociations posées avec la banque peuvent rapporter de l’argent bien réel — sans changer de logement et sans risques supplémentaires que l’on peut éviter.
