L’économiste en chef de la Banque Nationale du Canada, Stéfane Marion, a appelé le gouvernement fédéral à revoir les restrictions sur l’achat de biens immobiliers résidentiels par des étrangers. Selon lui, autoriser les ressortissants étrangers à acquérir des appartements neufs pourrait ramener les investissements dans la construction résidentielle. Cet appel intervient alors que 28 % des condominiums récemment construits restent invendus — le niveau le plus élevé depuis le début des années 1990, selon l’économiste.
En bref
- L’interdiction d’achat de logements par des étrangers non résidents doit expirer le 1er janvier 2027, à moins que le gouvernement ne la prolonge et ne modifie les règles.
- Stéfane Marion propose d’autoriser les acheteurs étrangers à acquérir des appartements neufs.
- Les acteurs du marché immobilier estiment que les restrictions ont affaibli les investissements dans la construction de logements au stade des préventes.
- Le ralentissement de l’immigration et la baisse de la croissance démographique pèsent sur la demande de logements dans les plus grandes provinces, y compris le Québec.
- Marion s’attend à ce que le marché immobilier canadien commence à se stabiliser en 2027, après la baisse des prix en 2026.
Que s’est-il passé ?
L’économiste en chef de la Banque Nationale du Canada, Stéfane Marion, s’est prononcé en faveur d’une révision de l’interdiction fédérale d’achat de biens immobiliers résidentiels par des ressortissants étrangers non résidents du pays.
Comme le rapporte Canadian Mortgage Professional, il a exprimé sa position lors de la conférence de Mortgage Professionals Canada à Calgary. Selon l’économiste, le gouvernement devrait autoriser les étrangers à acquérir des logements dans les constructions neuves, même si les restrictions sur l’achat d’autres biens résidentiels sont maintenues.
Marion lie cette initiative à la nécessité de redonner au Canada son attrait auprès des investisseurs internationaux. Il a attiré l’attention sur le fait que 28 % des condominiums récemment construits restent invendus. D’après son estimation, une part aussi élevée de logements invendus dans les constructions neuves n’avait pas été observée depuis le début des années 1990.
L’économiste estime qu’autoriser les étrangers à acheter des appartements neufs pourrait soutenir la demande et créer des incitations supplémentaires à la construction.
Pourquoi est-ce important pour le marché immobilier ?
L’interdiction fédérale d’achat de logements par des étrangers a été introduite en 2023 dans le cadre de mesures visant à améliorer l’accessibilité au logement pour les Canadiens. Sa durée a ensuite été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027.
Les partisans des restrictions les associent à la nécessité de freiner la demande spéculative et de protéger les possibilités des acheteurs canadiens. Cependant, les représentants du secteur de la construction soulignent l’autre face du problème : les restrictions pourraient avoir réduit le nombre d’investisseurs prêts à investir dans des projets avant même la fin de leur construction.
Le président de RE/MAX Canada, Don Kottick, s’est lui aussi prononcé en faveur d’une révision de l’interdiction. Selon lui, les restrictions visant les acheteurs étrangers ont nui au marché des préventes, privant les projets de construction d’une partie de leur financement potentiel.
Pour un promoteur, les préventes revêtent une importance particulière. Elles aident à évaluer la demande, à attirer du financement et à déterminer s’il est justifié de lancer la construction d’un nouvel ensemble.
Si les acheteurs sont insuffisants, les promoteurs peuvent reporter le lancement de projets ou en réduire l’ampleur. Par conséquent, la baisse actuelle des ventes peut influencer l’offre de logements dans les années à venir.
Toutefois, le retour des investisseurs étrangers ne garantit pas à lui seul une baisse des prix. Le résultat dépendra du volume des nouveaux investissements, du rythme de construction, du coût du financement et du degré d’accessibilité des nouveaux logements pour les acheteurs locaux.
Que peut décider Ottawa ?
La question clé est de savoir quelles règles s’appliqueront après le 1er janvier 2027.
Les options pourraient inclure la prolongation de l’interdiction actuelle, sa modification ou l’introduction d’exceptions pour certaines catégories de biens immobiliers. Marion considère précisément l’autorisation d’achat d’appartements neufs par des étrangers comme un moyen possible de soutenir les investissements sans ouvrir aux non-résidents l’ensemble du marché du logement.
Pour le gouvernement, c’est un choix difficile. D’une part, le secteur de la construction a besoin d’acheteurs et de financement. D’autre part, l’augmentation de la demande de la part d’investisseurs étrangers ne doit pas annihiler les efforts visant à améliorer l’accessibilité au logement pour les résidents du Canada.
C’est pourquoi ce ne sont pas seulement les délais de modification des règles qui compteront, mais aussi les conditions précises : quels biens seront visés par l’exception, qui pourra les acquérir et quelles restrictions subsisteront.
Au moment de la publication de cet article, la décision définitive du gouvernement n’avait pas encore été annoncée.
Comment le ralentissement de l’immigration influence-t-il le marché ?
Marion a également attiré l’attention sur les changements démographiques. Selon ses estimations, le Canada est passé d’un afflux d’environ 1,2 million de nouveaux résidents par an au sommet de la récente croissance à des chiffres nettement plus faibles — environ 200 000 personnes.
L’économiste estime que le net ralentissement de l’afflux de population a influencé la demande de logements, en particulier en Ontario, en Colombie-Britannique et au Québec.
Pour le marché immobilier, ce n’est pas seulement la taille globale de la population qui compte, mais aussi la vitesse de son évolution. Les nouveaux résidents ont besoin d’appartements et de maisons ; les flux migratoires influencent donc la location, les ventes et les plans des promoteurs.
En même temps, la baisse de la demande ne résout pas automatiquement le problème de l’accessibilité au logement. Si la construction devient moins rentable, le nombre de nouveaux projets peut diminuer, ce qui limitera l’offre à l’avenir.
Marion souligne que le Canada doit trouver un équilibre entre le rythme de croissance de la population, les capacités de l’infrastructure et les besoins de l’économie. Il attire également l’attention sur le potentiel démographique à long terme du pays, malgré le ralentissement actuel.
Qu’est-ce que cela signifie pour le Québec et Montréal ?
Pour le Québec, la modification possible des règles est importante pour plusieurs raisons.
Premièrement, le marché des constructions neuves dépend de la disponibilité du financement et de la confiance des acheteurs. Si les investisseurs étrangers sont autorisés à acquérir des appartements neufs, cela peut élargir le cercle de clients potentiels des promoteurs.
Deuxièmement, l’impact dépendra du segment de marché concerné. Une demande supplémentaire de condominiums neufs n’aidera pas nécessairement les familles qui cherchent un logement abordable sur le marché secondaire ou une location peu coûteuse.
Troisièmement, les conséquences peuvent varier selon la ville et le quartier. Même si les nouvelles règles soutiennent les ventes dans certains projets montréalais, cela ne signifie pas encore que les prix du logement dans leur ensemble commenceront à baisser, ni que la construction deviendra plus accessible à toutes les catégories d’acheteurs.
Pour la région, il est important que les nouveaux investissements conduisent à l’apparition de logements supplémentaires, et pas seulement à un changement de propriétaires des biens déjà existants.
Quand le marché immobilier peut-il se stabiliser ?
Marion prévoit que l’indice composite national des prix des logements, qui, selon son estimation, a baissé de 4 % en 2026, pourrait se stabiliser en 2027.
Parmi les facteurs susceptibles de limiter une nouvelle baisse, il cite la pénurie de main-d’œuvre et la hausse des coûts de construction. Ces circonstances compliquent une augmentation rapide de l’offre, même lorsque la demande s’affaiblit.
Cela dit, la stabilisation de l’indice ne signifie pas nécessairement une reprise rapide du marché. Les ventes peuvent rester modérées, certains quartiers connaître un excédent d’offre, et l’accessibilité au logement rester un sérieux problème pour les ménages.
La prévision de Marion doit être considérée précisément comme l’anticipation d’un économiste, et non comme un résultat garanti.
Foire aux questions
Quand l’interdiction d’achat de logements par des étrangers prend-elle fin ?
L’interdiction fédérale actuelle est prévue jusqu’au 1er janvier 2027. La suite dépend de la décision du gouvernement du Canada.
Propose-t-on d’abolir entièrement l’interdiction ?
Marion plaide avant tout pour l’autorisation des acheteurs étrangers à acquérir des appartements neufs. Cela ne signifie pas nécessairement la suppression complète de toutes les restrictions.
Pourquoi les promoteurs ont-ils besoin d’acheteurs étrangers ?
Ils peuvent élargir la demande pour les constructions neuves et aider à financer les projets au stade des préventes. Cependant, le résultat dépend de l’activité des investisseurs sur le marché.
Le logement deviendra-t-il plus abordable pour les Canadiens après la modification des règles ?
Ce n’est pas garanti. Des investissements supplémentaires peuvent soutenir la construction, mais aussi accroître la demande pour certains biens. Le résultat dépendra de la quantité de nouveaux logements qui apparaîtront et des prix auxquels ils seront vendus.
La prévision pour 2027 signifie-t-elle que les prix cesseront de baisser ?
Marion s’attend à une stabilisation de l’indice national, mais la situation dans certaines villes et certains segments du marché peut être différente.
Commentaire exclusif
Le marché immobilier canadien se trouve face à une contradiction difficile. Pour que le logement devienne plus abordable, il faut augmenter l’offre. Mais la construction de nouvelles maisons et de nouveaux condominiums nécessite des capitaux, la confiance des investisseurs et des acheteurs prêts à acquérir des appartements avant même l’achèvement des projets.
L’interdiction des achats étrangers a notamment été instaurée pour protéger les possibilités des Canadiens sur le marché du logement. Désormais, les représentants du secteur attirent l’attention sur les effets secondaires possibles de ces restrictions pour la construction.
Un compromis possible consiste à autoriser les investisseurs étrangers à acheter exclusivement des logements neufs, tout en maintenant les restrictions sur les autres segments du marché. Mais l’efficacité d’une telle approche dépendra des conditions précises et de la capacité des investissements supplémentaires à accroître l’offre.
Pour Montréal et le Québec, la question principale n’est pas seulement de savoir qui achètera les appartements, mais aussi combien de nouveaux logements pourront être construits, à qui ils seront accessibles et si le marché pourra répondre aux besoins réels des habitants.
La décision d’Ottawa concernant les règles qui entreront en vigueur en 2027 sera un signal important pour les promoteurs et les investisseurs. Cependant, la simple modification de l’interdiction ne remplacera pas une politique à long terme visant à augmenter l’offre de logements et à réduire le coût de la construction.
