Certaines initiatives ont déjà reçu des échéances de mise en œuvre précises, tandis que d’autres en sont encore au stade de la préparation législative ou des consultations publiques.
Prêt hypothécaire et achat immobilier
L’une des propositions les plus remarquables est le relèvement du prix maximal des logements admissibles à l’assurance hypothécaire facultative, qui passerait de 1 million de dollars à 1,5 million de dollars. Cela pourrait élargir les possibilités des acheteurs versant une mise de fonds d’au moins 20 %, car les prêteurs disposeront d’outils supplémentaires pour assurer les prêts.
Le budget prévoit également la possibilité d’une période d’amortissement de 30 ans pour les prêts hypothécaires, mais seuls les acheteurs d’une première propriété ou ceux qui achètent un bien récemment construit pourront en bénéficier. Une durée de crédit plus longue permet de réduire les versements mensuels, mais augmente le montant total des intérêts.
Une autre initiative concerne la transparence du marché hypothécaire. La Banque du Canada devra publier des informations plus détaillées et plus à jour sur les taux d’intérêt des prêts hypothécaires assurés. Cela permettra aux emprunteurs potentiels de comparer les offres de différents prêteurs. Les règles précises de publication des données ne sont pas encore définies.
Le gouvernement entend également revoir la manière dont les emprunteurs sont informés des pénalités de remboursement anticipé de leur prêt hypothécaire. Il s’agit des frais qui peuvent survenir lors de la vente du logement, du refinancement ou du transfert vers un autre prêteur avant l’échéance du contrat. Pour l’instant, il s’agit de consultations, et non d’un plafonnement du montant de ces pénalités.
Un autre volet est la vérification des revenus des emprunteurs hypothécaires. L’Agence du revenu du Canada (ARC) pourra conclure des ententes avec des banques et des compagnies d’assurance afin de confirmer les revenus des demandeurs. Un montant de 13 millions de dollars est prévu sur trois ans, à compter de l’exercice 2027-2028, pour le développement et la mise à l’essai de ce système. Par la suite, il est envisagé que l’industrie participe au financement du service.
De nouvelles possibilités pour la construction de logements
Le budget accorde une attention particulière à la construction d’immeubles à logements multiples.
À partir du 1er février 2027, les prêteurs pourront présenter des demandes d’assurance hypothécaire pour des projets de construction de triplex et de quadruplex. Les promoteurs pourront obtenir des prêts à la construction assurés jusqu’à 90 % de la valeur estimée de l’ouvrage achevé. Ce programme ne prévoit ni plafond de valeur de l’immeuble ni exigence que le propriétaire habite l’un des logements.
En outre, la possibilité d’une assurance hypothécaire privée est considérablement élargie pour les immeubles de cinq à 50 unités résidentielles. L’initiative discutée précédemment couvrait les immeubles de huit logements au maximum. Désormais, les compagnies d’assurance privées pourront concurrencer la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour l’assurance des prêts destinés à la construction, à l’achat, au refinancement et au renouvellement de prêts hypothécaires.
Le montant maximal du prêt sera de 90 % de la valeur de l’immeuble pour les constructions neuves et de 85 % pour les autres opérations. L’amortissement maximal sera respectivement de 50 et de 40 ans. Les demandes selon les nouvelles règles pourront également être déposées à partir du 1er février 2027.
Le gouvernement propose de prolonger de deux ans l’interdiction faite aux acheteurs étrangers d’acquérir le parc résidentiel existant, soit jusqu’au 1er janvier 2029. Parallèlement, il est prévu d’instaurer une exception pour les nouveaux biens résidentiels. Les détails de ce mécanisme restent à définir.
Soutien aux locataires et logement social
Pour aider les locataires à faible revenu, le gouvernement fédéral propose de consacrer 5,6 milliards de dollars à la prolongation sur dix ans de l’Allocation canadienne pour le logement (Canada Housing Benefit). Le financement doit commencer lors de l’exercice 2028-2029. Le programme prévoit un soutien financier direct aux familles et aux personnes qui ont du mal à payer leur loyer.
Des investissements sont également prévus pour la construction de logements sociaux, de logements avec services de soutien et d’hébergement temporaire dans le cadre du programme Build Canada Homes (Maisons Canada). Le gouvernement fédéral entend participer au financement de la construction, tandis que l’entretien ultérieur des bâtiments et la prestation des services nécessaires devraient incomber aux provinces et aux territoires.
Dépôts bancaires et dépenses courantes
L’une des propositions touchant directement les clients des banques est le relèvement de la protection fédérale des dépôts, qui passerait de 100 000 $ à 250 000 $. Le gouvernement prévoit également d’instaurer une protection supplémentaire temporaire pour les soldes importants qui apparaissent après certains événements, par exemple la vente d’un bien immobilier.
Il est en outre proposé de supprimer les plafonds de couverture d’assurance des dépôts admissibles détenus dans des comptes enregistrés et exonérés d’impôt. On ne précise pas encore quel montant exactement sera protégé après la vente d’une maison, ni pendant combien de temps.
Les règles proposées en matière de concurrence bancaire changent également. Actuellement, les institutions financières dont le capital atteint 12 milliards de dollars doivent respecter des exigences de large répartition de l’actionnariat : un seul actionnaire ne peut détenir 20 % ou plus des actions. Le gouvernement propose de relever ce seuil à 25 milliards de dollars, offrant aux banques de taille moyenne davantage de possibilités de croissance et d’expansion. Cela nécessitera des modifications de la législation bancaire.
Une autre initiative concerne les frais bancaires. Il est envisagé d’obliger les institutions financières à envoyer chaque année à leurs clients un document unique indiquant tous les frais de tenue des comptes courants et d’épargne.
Enfin, les autorités fédérales ont l’intention de mener des consultations sur la modification de l’ordre de remboursement des dettes de carte de crédit. Il est proposé que les sommes excédant le paiement minimum obligatoire soient affectées en priorité au remboursement de la dette assortie du taux d’intérêt le plus élevé. Par exemple, si un retrait d’espèces par carte coûte plus cher que les achats ordinaires, les paiements supplémentaires devront d’abord réduire cette part de la dette. Au Québec, une telle pratique est déjà appliquée.
Qu’est-ce que cela signifie pour les Canadiens ?
Le budget ne propose pas une seule solution d’envergure à la crise du logement, mais tout un ensemble de changements. Pour les acheteurs de biens immobiliers, les nouvelles conditions d’assurance hypothécaire et l’allongement possible de la durée du prêt sont importants. Pour les promoteurs, c’est l’élargissement de l’accès à l’assurance des prêts à la construction. Pour les locataires, c’est la poursuite du soutien financier fédéral, et pour les clients des banques, une meilleure protection des dépôts et une plus grande transparence des frais.
Cependant, de nombreuses propositions nécessitent encore une consécration législative ou une précision des règles réglementaires. C’est pourquoi les initiatives annoncées ne peuvent pas encore être considérées comme des droits et garanties en vigueur.
Il est particulièrement important de souligner que le budget touche non seulement le marché immobilier, mais aussi les relations financières quotidiennes des Canadiens avec les banques. Ce sont ces changements, avec les mesures hypothécaires, qui pourraient progressivement se répercuter sur les budgets familiaux et l’accessibilité du logement dans les années à venir.
