Il n’y a pas si longtemps, l’assurance habitation relevait plutôt de la formalité pour l’acheteur : obtenir une attestation pour le notaire, indiquer le nom du prêteur dans la police — puis passer à la mise en place de l’hypothèque. Aujourd’hui, la situation change. En raison de l’augmentation du nombre d’événements météorologiques extrêmes, l’assurance devient non seulement un poste de dépenses supplémentaire, mais aussi un facteur capable d’influencer la possibilité même de financer l’achat d’un bien immobilier.
Autrement dit, un jour, l’obstacle à l’achat pourrait ne pas être le revenu, l’historique de crédit ou le montant de la mise de fonds. Ce pourrait être la météo.
En bref
- L’assurance habitation devient de plus en plus souvent une condition importante du financement hypothécaire.
- Les inondations, les pluies torrentielles et d’autres phénomènes météorologiques extrêmes augmentent les risques assurantiels et le coût des polices.
- Certains types de protection peuvent comporter une franchise élevée ou être totalement indisponibles pour un bien donné.
- Un risque climatique accru peut affecter non seulement l’assurance, mais aussi la possibilité d’obtenir une hypothèque et, à l’avenir, de revendre la maison.
- Il est recommandé aux acheteurs de vérifier la possibilité d’assurer pleinement le bien avant même la finalisation de la transaction.
Que se passe-t-il avec l’assurance habitation ?
Un cas révélateur s’est produit cet été dans l’ouest de Montréal.
Le 20 juin, une quantité énorme de précipitations est tombée en peu de temps sur certains secteurs de la ville, notamment Pierrefonds-Roxboro — de l’ordre de 150–170 millimètres en environ deux heures.
Les rues se sont transformées en torrents, les sous-sols ont été inondés, et les systèmes municipaux de drainage ont subi une charge pour laquelle ils n’étaient pas conçus.
Pour les résidents du secteur, ce n’était plus une statistique abstraite vue aux nouvelles. La météo extrême a touché directement leurs maisons.
Quelques semaines plus tard, un acheteur qui envisageait une maison dans ce quartier s’est heurté à un obstacle inattendu. Sur le plan financier, sa demande d’hypothèque était tout à fait solide : revenus normaux, bon dossier de crédit, mise de fonds suffisante et ratios d’endettement acceptables.
Mais le prêteur a formulé une exigence supplémentaire : il fallait confirmer que le bien acheté pouvait être correctement assuré contre les risques liés à l’eau, y compris l’infiltration d’eau et le refoulement d’égout.
La question hypothécaire s’est soudain transformée en question d’assurance.
Pourquoi la banque s’intéresse-t-elle à l’assurance ?
Il existe un principe simple du crédit hypothécaire : la banque finance non seulement l’acheteur, mais aussi le bien immobilier, qui sert de garantie au prêt.
Si la maison se trouve dans une zone à risque accru de dommages importants, et que l’assurance de ce risque devient coûteuse, limitée ou indisponible, le prêteur commence à considérer le bien avec davantage de prudence.
C’est tout à fait compréhensible.
Mais aujourd’hui, le comportement des assureurs change aussi. La raison : le coût croissant des dommages causés par les phénomènes météorologiques extrêmes.
En 2024, les dommages assurés liés à la météo extrême au Canada ont atteint environ 8,5 milliards de dollars, établissant un nouveau record. C’est près de trois fois plus que l’année précédente.
Un autre indicateur permet de saisir l’ampleur du problème : le coût moyen de remise en état d’un sous-sol inondé au Canada peut dépasser 40 000 dollars.
Il n’est donc pas surprenant que les assureurs examinent de plus en plus attentivement l’état du système de drainage, la présence d’un clapet antiretour, le relief du terrain, l’historique des infiltrations et même le code postal précis.
La même maison — un risque complètement différent
Le plus important, sans doute, c’est que la maison peut ne pas changer physiquement, alors que son profil de risque assurantiel, lui, change.
Le même terrain.
La même structure de fondation.
La même rue.
La même adresse.
Mais dans cinq ans, le risque assurantiel peut être évalué de manière totalement différente.
La situation peut être influencée par une nouvelle carte des zones inondables, plusieurs événements météorologiques majeurs dans le secteur, ou un changement de méthodologie d’évaluation des risques par les assureurs.
Et le danger ne concerne pas uniquement les maisons situées directement au bord de l’eau.
Des problèmes peuvent survenir à cause :
- du ruissellement de surface ;
- du débordement du réseau d’égouts ;
- de la saturation des sols en eau ;
- des particularités du relief ;
- de la capacité insuffisante des infrastructures municipales.
Si 150 millimètres de pluie tombent en quelques heures, même un secteur auparavant considéré comme relativement sûr peut rencontrer de graves problèmes.
De l’assurance — à l’hypothèque, puis à la valeur de la maison
La chaîne peut être assez simple.
Le risque climatique augmente → l’assurance devient plus chère → certains types de protection deviennent limités → le bien est plus difficile à assurer → le prêteur commence à poser des questions supplémentaires → il devient plus difficile pour l’acheteur d’obtenir un financement.
Puis une autre question se pose : la valeur du bien.
Une maison que moins de compagnies acceptent d’assurer, ou qui exige une couverture nettement plus coûteuse, devient automatiquement moins accessible pour les acheteurs potentiels.
Et donc, le cercle des acheteurs potentiels se rétrécit.
À long terme, cela peut aussi se refléter dans la valeur marchande d’un tel bien.
Faut-il vérifier l’assurance avant l’achat ?
Il n’y a pas si longtemps, l’acheteur pensait généralement à trois étapes principales : l’inspection de la maison, l’obtention de l’hypothèque et, si nécessaire, la vente de son propre logement.
Aujourd’hui, il vaut la peine d’ajouter un point à cette liste : vérifier l’assurabilité du bien.
Et il est souhaitable de le faire avant que l’acheteur ne prenne définitivement sa décision d’achat.
Il suffit de contacter un assureur et de demander :
Peut-on assurer cette adresse contre les dommages liés à l’eau, le refoulement d’égout et l’inondation — et combien cela coûtera-t-il ?
La réponse peut s’avérer plus importante qu’il n’y paraît.
On découvrira, par exemple, que la police coûtera quelques milliers de dollars de plus par an que la normale. Ou qu’une franchise très élevée est prévue. Ou qu’un certain risque n’est tout simplement pas couvert.
Et alors, l’acheteur a la possibilité de prendre une décision avant d’être lié par les conditions de la transaction.
Qu’est-ce qui compte le plus : le taux ou l’assurance ?
Les acheteurs passent souvent beaucoup de temps à essayer d’obtenir le taux hypothécaire le plus bas possible.
Supposons qu’il s’agisse d’une différence de 0,1 point de pourcentage sur une hypothèque de 500 000 dollars. L’économie d’intérêts la première année sera d’environ 500 dollars.
Dans ce contexte, quelques milliers de dollars supplémentaires de dépenses d’assurance annuelles peuvent annuler complètement une telle économie.
Et si la couverture d’assurance nécessaire est tout simplement impossible à obtenir, la question de savoir si l’acheteur a réussi à réduire son taux hypothécaire perd tout son sens.
Comment le climat transforme-t-il le marché immobilier ?
Pendant des décennies, les principaux facteurs déterminant la valeur et l’accessibilité du logement étaient relativement clairs : l’emplacement, l’état de la maison, le revenu de l’acheteur, l’historique de crédit, les taux d’intérêt et la situation générale du marché.
À présent, un autre facteur s’y ajoute progressivement : le risque climatique.
Et il ne s’agit pas ici de débats politiques ou idéologiques.
Il s’agit d’un indicateur financier très concret.
Si une maison devient trop risquée pour une compagnie d’assurance, elle peut aussi devenir plus risquée pour un prêteur.
Et si un bien devient plus difficile à assurer et à financer, le cercle des acheteurs potentiels se réduit.
Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs ?
L’achat d’une maison est une décision qui se prend pour des décennies. Il ne suffit donc plus à l’acheteur de demander combien coûte le bien et quel taux hypothécaire on lui propose.
Il est pertinent de vérifier à l’avance :
- si la maison se trouve dans une zone potentiellement inondable ;
- s’il y a eu des infiltrations importantes dans le quartier ;
- comment est conçu le système d’évacuation de l’eau ;
- s’il existe un clapet antiretour ;
- quel est l’historique des sinistres du bien, si cette information est disponible ;
- quels types de dommages la police d’assurance couvre ;
- quel est le montant de la franchise ;
- combien coûtera l’assurance ;
- si le prêteur impose des exigences supplémentaires concernant l’assurance.
C’est une raison supplémentaire pour laquelle l’inspection professionnelle du bien prend de plus en plus d’importance. Mais l’examen technique de la maison elle-même peut déjà être insuffisant : il faut aussi tenir compte des infrastructures environnantes et des particularités de l’emplacement du bien.
Questions fréquemment posées
La banque peut-elle refuser une hypothèque à cause de problèmes d’assurance ?
Oui, l’absence de la couverture d’assurance nécessaire peut constituer un obstacle au financement hypothécaire, puisque le bien acheté sert de garantie au prêt.
Pourquoi l’assurance habitation peut-elle augmenter ?
Le coût est influencé par l’évaluation du risque, l’historique des sinistres, la probabilité d’infiltration, les caractéristiques du terrain et des infrastructures locales, ainsi que la situation générale des dommages liés aux phénomènes météorologiques extrêmes.
Faut-il obligatoirement vivre près d’une rivière pour être confronté au risque d’inondation ?
Non. Des infiltrations peuvent se produire en raison d’un fort ruissellement de surface, du débordement des égouts et de la saturation des sols en eau.
Un changement du risque climatique peut-il influencer la valeur d’une maison ?
Potentiellement oui. Si le bien devient plus coûteux ou plus difficile à assurer, le nombre d’acheteurs intéressés peut diminuer, ce qui peut affecter son attractivité et sa valeur.
Quand faut-il vérifier la possibilité d’assurance ?
Il est préférable de le faire le plus tôt possible — avant même que l’acheteur ne se lie définitivement aux conditions de la transaction.
Commentaire unique
Le marché immobilier apprend progressivement à prendre en compte un facteur qui, il n’y a pas si longtemps, était pratiquement absent de la liste standard des questions de l’acheteur.
Il ne s’agit pas de savoir si le climat deviendra « important » pour le marché du logement à l’avenir. Il l’influence déjà — via les compagnies d’assurance, le coût des réparations, les exigences des prêteurs et l’évaluation des risques.
Et une nouvelle séquence apparaît ici, que l’acheteur devrait garder à l’esprit :
il ne suffit pas d’acheter une maison — il faut pouvoir l’assurer, la financer et, par la suite, la revendre.
C’est pourquoi, avant de tomber amoureux d’une belle maison, il vaut la peine de connaître non seulement le montant du paiement hypothécaire mensuel, mais aussi à quel point cette maison se sent sereine sous la pluie.
Il est tout à fait possible qu’à l’avenir la question « Peut-on assurer ce logement ? » devienne presque aussi importante que « Combien coûte-t-il ? »
