Tous les principaux partis politiques du Québec le reconnaissent : la hausse fulgurante du coût du logement a remis en question l’accessibilité à la propriété pour toute une génération. À l’approche des élections du 5 octobre, les partis proposent différentes façons d’aider les acheteurs — de l’augmentation des crédits d’impôt à l’accélération de la construction. Toutefois, des experts avertissent : les mesures qui paraissent attrayantes pour les futurs propriétaires ne sont pas toujours capables de résoudre le principal problème du marché — le manque d’offre.
Selon Antoine Genest-Grégoire, professeur à la faculté de fiscalité de l’Université de Sherbrooke, pour ceux qui s’apprêtent à acheter un logement, il peut, dans certains cas, être judicieux d’attendre les résultats des élections. Simon Langellier, représentant de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), met au contraire en garde : si un grand nombre d’acheteurs décide en même temps de reporter l’achat, la demande reportée pourrait ensuite exercer une pression supplémentaire sur un marché déjà tendu.
En bref
- Le crédit d’impôt fédéral-provincial actuel pour un premier acheteur au Québec est de 1 400 $.
- La CAQ propose de le porter à 7 000 $, le PQ — à 3 000 $.
- Le PLQ veut relever le seuil de valeur d’un logement neuf admissible au remboursement de la TVQ de 300 000 $ à 500 000 $.
- Le PQ propose de rembourser au premier acheteur jusqu’à 45 000 $ de TVQ payée lors de l’achat d’un logement neuf.
- La plupart des partis proposent de simplifier les normes de construction et d’accélérer la délivrance des permis.
- Les experts estiment que l’augmentation de l’offre de logements est une solution plus fondamentale, mais divergent quant à l’efficacité de certaines mesures fiscales.
Que se passe-t-il sur le marché du logement ?
Le principal problème, selon les experts, réside dans le déséquilibre entre l’offre et la demande.
Lorsque les acheteurs sont plus nombreux que les biens disponibles, l’aide financière aux acheteurs peut non seulement améliorer leur situation, mais aussi entraîner une nouvelle hausse des prix.
C’est précisément pourquoi Antoine Genest-Grégoire divise les propositions électorales en deux grands groupes : les mesures qui stimulent la demande et les mesures qui augmentent l’offre.
Et les conséquences de ces deux approches peuvent être totalement différentes.
L’augmentation du crédit d’impôt aidera-t-elle ?
Actuellement, un premier acheteur peut obtenir un crédit d’impôt de 1 400 $.
La CAQ propose de le porter à 7 000 $, le PQ — à 3 000 $.
À première vue, il s’agit d’une aide directe à la personne qui tente de réunir les fonds pour la mise de fonds ou de couvrir les frais liés à l’achat.
Cependant, le professeur Genest-Grégoire avertit : si l’offre de logements n’augmente pas en même temps que la demande, le pouvoir d’achat supplémentaire pourrait, au final, se retrouver dans les poches des vendeurs.
François Des Rosiers, professeur de finance, d’assurance et d’immobilier à l’Université Laval, estime également qu’une telle situation est possible. Si l’on donne aux acheteurs une liquidité supplémentaire, les vendeurs et les promoteurs peuvent en tenir compte dans la formation des prix.
L’expert apporte toutefois une nuance importante : si, sur le marché, l’offre dépassait largement la demande, une telle aide pourrait fonctionner autrement. C’est pourquoi le crédit d’impôt devient, selon son expression, une arme à double tranchant.
Que proposent-ils concernant la taxe sur les logements neufs ?
Une autre option d’aide consiste à augmenter le remboursement de la taxe de vente du Québec (TVQ) lors de l’achat d’un logement neuf par un premier propriétaire.
Aujourd’hui, le remboursement ne s’applique qu’aux biens immobiliers d’une valeur inférieure à 300 000 $.
Le Parti libéral du Québec (PLQ) propose de relever ce seuil à 500 000 $, tout en maintenant le remboursement maximal à 10 000 $.
Le Parti québécois (PQ) propose un remboursement beaucoup plus important — jusqu’à 45 000 $ lors de l’achat d’un premier logement.
Propositions de remboursement de la TVQ
| Parti | Proposition |
|---|---|
| PLQ | Maximum 10 000 $ ; relever le seuil de valeur du logement à 500 000 $ |
| PQ | Jusqu’à 45 000 $ lors de l’achat d’un premier logement |
Antoine Genest-Grégoire se montre plus optimiste à l’égard de ce type de mesures. Selon lui, elles peuvent rendre la construction de logements relativement abordables plus attrayante pour les investisseurs. Les projets proposant des appartements et des maisons plus accessibles sont souvent moins rentables, de sorte qu’un incitatif financier supplémentaire peut favoriser l’apparition de nouveaux biens.
Mais Jean-Philippe Meloche, professeur d’urbanisme à l’Université de Montréal, souligne l’autre face de la question : une partie de l’avantage fiscal peut simplement se répercuter dans le prix de l’immobilier.
Autrement dit, l’acheteur recevra une réduction de l’État, mais le promoteur pourra simultanément augmenter le prix.
L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) propose d’aller encore plus loin et de compenser entièrement les taxes sur les logements neufs, comme cela se fait en Ontario.
Pourquoi les experts parlent-ils de construction ?
C’est sans doute ici que se situe la principale différence entre une aide à court terme à l’acheteur et une solution à long terme au problème du logement.
La plupart des partis parlent de la nécessité de supprimer les obstacles réglementaires qui ralentissent la construction.
Que proposent les partis ?
CAQ :
- moderniser le code du bâtiment ;
- supprimer les exigences obsolètes et redondantes ;
- exempter certains travaux légers de rénovation dans de petits immeubles résidentiels d’une partie des exigences de la loi R-20 ;
- réduire les délais d’obtention des permis ;
- éviter le dédoublement des procédures entre les niveaux municipal et provincial.
PLQ :
- financer davantage les municipalités qui délivrent rapidement les permis de construction ;
- fixer un délai maximal pour l’obtention des permis provinciaux nécessaires.
PQ :
- harmoniser le code du bâtiment ;
- réduire le nombre d’étapes d’approbation ;
- réduire la charge bureaucratique pour les entreprises de construction ;
- créer un système de certification des bâtiments préfabriqués et standardisés ;
- viser la délivrance des permis dans un délai de 30 jours.
PCQ :
- simplifier le code du bâtiment ;
- simplifier la conversion des terres agricoles vers d’autres usages ;
- réduire le nombre de métiers de la construction réglementés ;
- soustraire la construction résidentielle à l’application de la loi R-20.
Les représentants du secteur de la construction soutiennent l’idée de réduire la bureaucratie.
À l’APCHQ, on estime que la complexité du code du bâtiment actuel réduit la productivité et augmente les coûts.
L’APCIQ souligne également le grand nombre d’exigences que le promoteur doit respecter au niveau municipal, y compris des contraintes architecturales dans certains quartiers.
Selon Simon Langellier, ces changements sont moins spectaculaires sur le plan politique que l’annonce de congés fiscaux, mais ce sont précisément eux qui peuvent s’avérer importants pour augmenter l’offre.
Et si l’on construisait simplement davantage ?
Les représentants du secteur de la construction estiment que l’on peut augmenter l’offre non seulement grâce à de nouvelles constructions.
Une autre réserve : le parc immobilier existant.
Selon des données publiées précédemment par Radio-Canada, le Québec compterait environ 100 000 unités d’habitation inoccupées.
Un autre axe : les maisons préfabriquées.
La majeure partie des nouveaux logements au Québec relève aujourd’hui du secteur locatif. Le développement de la production de maisons préfabriquées, selon l’APCHQ, pourrait rendre la construction plus rapide et moins coûteuse grâce à la standardisation.
Le gouvernement de la CAQ a déjà annoncé le financement d’une part importante des infrastructures dans des secteurs où la majorité des logements seraient vendus à moins de 350 000 $. Dans le cadre de cette approche, l’utilisation de structures préfabriquées a également été évoquée.
Le PLQ, de son côté, promet la construction de 100 000 unités d’habitation par an, en misant notamment sur les technologies préfabriquées.
Que proposent-ils pour les investisseurs ?
Le PLQ propose une autre mesure : reporter le paiement de l’impôt sur les gains en capital pour les promoteurs, si le profit réalisé est réinvesti dans de nouveaux projets résidentiels.
Antoine Genest-Grégoire juge cette idée potentiellement intéressante. Selon lui, un propriétaire immobilier qui s’apprête à cesser ses activités et à vendre un bien pourrait, au lieu de cela, être incité à réinvestir les fonds dans la construction.
QS propose l’approche inverse — imposer 100 % des gains en capital issus d’opérations sur l’immobilier résidentiel.
Selon Genest-Grégoire, une telle mesure pourrait réduire l’attrait de l’immobilier résidentiel pour les investisseurs.
Par ailleurs, pour les propriétaires qui vendent un bien à des organismes à but non lucratif ou à des institutions d’habitation, QS propose de fixer l’imposition des gains en capital à 25 %.
Que propose Québec solidaire aux premiers acheteurs ?
QS propose également une aide financière directe à ceux qui achètent un logement pour la première fois.
Le parti propose d’accorder un prêt pouvant aller jusqu’à :
- 15 % du prix d’une maison neuve ;
- 5 % du prix d’un logement existant ;
- 50 000 $.
En outre, QS propose de modifier les règles de calcul des commissions des courtiers immobiliers, en les liant au prix affiché du bien, ainsi que d’interdire les enchères à l’aveugle, dans lesquelles les acheteurs ne connaissent pas les offres des concurrents.
Une autre idée du parti : acheter 2 000 maisons, puis les revendre 25 % moins cher que la valeur marchande.
Pourquoi certaines mesures sont-elles qualifiées de spectaculaires, mais inefficaces ?
Le professeur Jean-Philippe Meloche estime que certaines propositions paraissent plus attrayantes qu’elles ne peuvent l’être en pratique.
À titre d’exemple, il cite l’augmentation du crédit d’impôt pour les premiers acheteurs.
La logique de la critique est simple : s’il y a peu de biens immobiliers sur le marché et que l’on donne plus d’argent aux acheteurs, cela ne créera pas nécessairement de nouvelles maisons. Les fonds supplémentaires peuvent simplement augmenter la somme que les acheteurs sont prêts à payer pour des biens déjà existants.
Par conséquent, du point de vue de l’expert, la politique d’accessibilité au logement doit considérer non seulement la capacité d’une personne à acheter une maison, mais aussi le nombre de maisons qui sont réellement disponibles sur le marché.
Faut-il attendre les résultats des élections ?
Ici, les experts divergent.
Antoine Genest-Grégoire estime qu’à court terme, attendre les résultats des élections du 5 octobre peut être une stratégie raisonnable pour une personne qui s’apprête à acheter un logement et espère profiter de l’une des mesures promises.
Simon Langellier voit la situation autrement.
Si un grand nombre d’acheteurs potentiels décide en même temps d’attendre, puis arrive sur le marché après les élections, la demande reportée peut accroître la pression sur les prix.
Il n’existe donc pas de réponse universelle pour tous les acheteurs : l’effet dépendra du bien précis, du quartier, de l’état du marché et des mesures qui seront finalement adoptées.
Questions fréquentes
L’augmentation du crédit d’impôt peut-elle rendre le logement plus abordable ?
L’acheteur recevra directement une aide financière supplémentaire. Toutefois, en cas de déficit d’offre, une partie de cet effet peut se traduire par une hausse des prix.
Quelle mesure augmente le plus directement l’offre ?
Les experts pointent avant tout l’accélération de la construction : simplification des procédures d’autorisation, réduction de la bureaucratie, standardisation des projets et développement de la construction préfabriquée.
Pourquoi parle-t-on de maisons préfabriquées ?
La standardisation permet de répéter les mêmes solutions, ce qui peut potentiellement réduire les délais et le coût de construction.
Y a-t-il des logements vacants au Québec ?
Oui. Selon des données citées par Radio-Canada, la province compte environ 100 000 unités d’habitation inoccupées.
Faut-il reporter l’achat jusqu’aux élections du 5 octobre ?
Les experts donnent des évaluations différentes. Attendre peut permettre de profiter d’un nouveau programme s’il est adopté, mais l’arrivée simultanée sur le marché d’un grand nombre de personnes ayant reporté leur achat peut aussi accroître la demande.
Commentaire unique
Le Québec se retrouve face à un problème mathématique assez simple : si le nombre de personnes qui veulent acheter un logement augmente, mais que le nombre de maisons n’augmente pas, l’aide financière seule ne suffit pas à résoudre le problème.
Le crédit d’impôt, le remboursement de la TVQ ou un prêt avantageux peuvent aider une famille précise à réunir la somme nécessaire. Mais si, en même temps, le promoteur se heurte à une longue chaîne d’autorisations, à un terrain coûteux, à des coûts de construction en hausse et à de nombreuses exigences réglementaires, de nouvelles maisons n’apparaîtront pas automatiquement pour autant.
C’est précisément pourquoi le débat électoral actuel sur le logement s’est, en pratique, scindé en deux questions.
Comment aider une personne à acheter une maison ?
Et la seconde — bien plus complexe :
Comment faire en sorte qu’il y ait suffisamment de maisons et d’appartements ?
La première question est bien plus facile à transformer en promesse électorale attrayante. La seconde exige un long travail avec les municipalités, le secteur de la construction, les infrastructures, le foncier et les règles.
Et pour une personne qui, aujourd’hui, regarde les prix de l’immobilier au Québec, les deux réponses comptent.
