Les investisseurs sur le marché de l’immobilier multirésidentiel à Montréal doivent « creuser » toujours plus pour dénicher des transactions vraiment avantageuses. Autrefois l’un des segments les plus dynamiques, ce marché se refroidit aujourd’hui : le rythme de l’immigration a ralenti et l’offre de logements a nettement augmenté.
Selon James Wilson de Realstar, il n’existe plus de solutions universelles :
« Il faut désormais analyser littéralement chaque quartier et chaque immeuble. C’est la seule façon de trouver des caractéristiques uniques qui justifieront l’investissement ».
Il s’exprimait au Montreal Real Estate Forum, qui s’est tenu les 14–15 avril à Montréal, où les risques et les nouvelles opportunités du marché constituaient le thème central.
Selon lui, cette approche « ciblée » restera pertinente pendant encore au moins 12–18 mois. Les prévisions de la Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) indiquent : le taux d’inoccupation à Montréal pourrait atteindre 4,5 % d’ici 2028, contre une moyenne d’environ 2,5 % au cours des dix dernières années. Pour les nouveaux ensembles résidentiels, l’indicateur pourrait grimper à 6,5 % — en raison de loyers élevés, d’une baisse de la demande et d’une augmentation de l’offre.
Cela signifie une chose : les investisseurs devraient éviter les quartiers où la construction neuve est active et rechercher des emplacements « sous-desservis ».
Immobilier résidentiel : optimisme prudent
Malgré le refroidissement, Montréal demeure un marché solide. L’an dernier, il a affiché les meilleurs résultats du portefeuille de Realstar et s’est révélé moins exposé à la crise de l’accessibilité au logement que Vancouver et Toronto. Dans plusieurs immeubles, les loyers continuent d’augmenter.
Commerce de détail : stabilité et intérêt des investisseurs
Le secteur de l’immobilier commercial de détail, en particulier le format open-air (centres commerciaux à ciel ouvert), attire au contraire de plus en plus de capitaux. Selon Taylor Brown de Salthill Capital, Montréal est l’un des marchés les plus attractifs du Canada, aux côtés de Calgary.
Au cours des trois dernières années, l’entreprise a investi environ 115 millions de dollars dans ce type d’actifs dans la ville. Les raisons de cet intérêt : la résilience du marché et un coût au mètre carré relativement faible par rapport aux autres grandes villes.
Cependant, l’intérêt croissant des investisseurs entraîne une concurrence accrue et une hausse des prix : les capitaux se déplacent activement vers le commerce de détail depuis des segments plus complexes.
Miser sur la reprise
La société Fiera Real Estate estime que Montréal est en train de sortir d’un ralentissement économique. L’achat récent du complexe Faubourg Bois-Franc dans le secteur de Saint-Laurent (près de la station du REM) pour 45 millions de dollars reflète la confiance dans le potentiel de croissance des revenus et dans l’attractivité du prix par rapport au coût de remplacement.
Bureaux : bon marché, mais risqué
Le segment de l’immobilier de bureaux, après la pandémie, offre peut-être les transactions les plus « alléchantes » — mais pas sans pièges.
Comme le souligne Brian Spatzner de MTRPL :
« Nous achetons des immeubles à un prix inférieur à leur coût de construction. Mais le problème, c’est qu’ils affichent souvent un taux d’inoccupation élevé. Il n’y a pas de repas gratuit ».
L’entreprise voit davantage d’opportunités dans les bureaux que dans le résidentiel, où la pression s’accentue en raison de facteurs politiques. Les principales difficultés restent l’obtention de financement et, ensuite, la mise en location des surfaces.
Parmi les transactions récentes : l’achat de la partie bureaux du complexe Les Cours Mont-Royal au centre-ville de Montréal, ainsi que d’un immeuble sur le boulevard Saint-Laurent.
Fait intéressant, la plupart des immeubles de bureaux de l’entreprise sont déjà entièrement loués, à l’exception d’un grand projet.
Conclusion
Le marché immobilier de Montréal est entré dans une nouvelle phase. Les gains rapides et évidents se font plus rares — ils ont été remplacés par la nécessité d’une analyse approfondie et d’un choix stratégique.
— Dans le résidentiel — hausse de l’offre et pression sur le taux d’occupation.
— Dans le commerce de détail — stabilité et afflux de capitaux.
— Dans les bureaux — rendement élevé avec des risques accrus.
Conclusion principale pour les investisseurs : l’époque des « transactions faciles » est terminée. Désormais, gagnent ceux qui sont prêts à travailler de manière ciblée, à analyser plus en profondeur et à prendre des décisions plus réfléchies.
