La crise du logement persiste non pas en raison d’un manque de diagnostics ou de déclarations gouvernementales. Elle s’installe là où la politique publique tente de résoudre simultanément des tâches contradictoires, sans établir de priorités claires. Le logement reste un bien social, un actif financier, une ressource fiscale et un outil de planification territoriale. Tant que ces fonctions coexistent sans hiérarchie claire, chaque mesure prise individuellement s’avère toxique dans l’ensemble du complexe.
Cinq paradoxes de la politique du logement moderne
1. Montrer la densité pour l’accessibilité, mais la freiner en pratique
Sur le papier, la densité est la solution idéale : plus d’appartements sur le terrain, moins de part du coût du terrain, un logement moins cher. En réalité, elle se heurte à « pas dans ma cour ». Des consultations infinies, des procès, des retards tuent l’économie du projet. Résultat : des applaudissements pour une idée abstraite et un sabotage de la construction concrète à proximité.
2. Taxes sur la construction pour le budget — et réduction de l’offre
L’État a besoin de revenus, mais les taxes sur la terre, les frais, TPS/TVQ à chaque étape tuent la rentabilité. Chaque mesure prise individuellement semble juste, mais dans l’ensemble, elle repousse les promoteurs. Un cercle vicieux : pour financer l’infrastructure, le coût de production augmente, réduisant la base fiscale que l’on voulait élargir.
3. Reporter l’infrastructure pour la popularité — et payer plus cher ensuite
La construction préalable de routes, de réseaux, de transports réduit le coût du logement. Mais les politiciens craignent les dépenses impopulaires aujourd’hui. Le coût est transféré aux promoteurs et aux locataires. Le bénéfice à court terme se transforme en surcoûts à long terme : l’infrastructure devient plus chère, le logement aussi.
4. Aider les acheteurs d’appartements — et étouffer la location
CELIAPP, RAP, subventions municipales aident certaines familles à devenir propriétaires. Mais elles n’augmentent pas le parc locatif. Le transfert de la demande et la conversion d’appartements en propriété réduisent l’offre sur le marché locatif, faisant grimper les prix. Les avantages pour les acheteurs frappent paradoxalement les locataires.
5. Des prix élevés stimulent les ventes — mais paralysent le marché
Des transactions coûteuses motivent les vendeurs, mais compliquent la recherche de remplacements. Des ventes rapides poussent les propriétaires à hésiter : ils ont peur de se retrouver sans logement. L’offre se réduit, les vendeurs deviennent des « acheteurs piégés », le marché stagne.
La solution réside dans des priorités claires
Les paradoxes ne sont pas accidentels et ne sont pas malveillants. Ils sont le résultat d’une politique fragmentée, où chaque mesure est logique en soi, mais l’interaction n’est pas calculée. La solution ne réside pas dans une « balle magique » ni dans des ruptures radicales. Une coordination est nécessaire : accepter la densité là où il y a des réseaux, financer à l’avance ce qui coûtera plus cher par la suite, compenser les charges réglementaires au lieu de les accumuler, soutenir la propriété sans nuire à la location.
Tant que les priorités restent floues, les mesures continuent de fonctionner de manière désordonnée. La crise ne s’aggrave pas à chaque étape, mais ne se résorbe pas non plus à une vitesse acceptable. Le Québec a besoin d’un arbitrage politique — non pas un abandon des objectifs, mais leur hiérarchisation et une mise en œuvre coordonnée.
