Le marché de la location résidentielle en copropriétés au Québec connaît un véritable essor. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) (CMHC), à la fin de 2025, 21,9 % des copropriétés étaient offertes en location dans la région métropolitaine de Montréal. À Gatineau, ce taux atteignait 27,4 %, à Québec — 15,5 %. À l’échelle de la province, selon les estimations de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), sur environ 400 000 unités existantes, près de 85 000, soit environ 21 %, sont louées.
Cependant, louer un condo — ce n’est pas du tout la même chose que louer un appartement ordinaire. La déclaration de copropriété, les obligations juridiques envers le syndicat des copropriétaires, les exigences en matière d’assurance — tout cela rend le processus sensiblement plus complexe, tant pour le propriétaire que pour le locataire.
« Le propriétaire d’un condo doit prendre le temps d’expliquer au locataire les règles de l’immeuble. Si celui-ci cause des désagréments aux autres résidents, le syndicat peut exiger la résiliation du bail. »
— Yves Joli-Cœur, avocat, Dunton Rainville
CODE DE VIE EN COPROPRIÉTÉ : DES RÈGLES PARTICULIÈRES POUR LES CONDOS
Contrairement aux immeubles locatifs ordinaires, les copropriétés sont gérées sur la base d’une déclaration de copropriété — un document qui fixe les règles de la vie collective. Barbecue sur le balcon, animaux domestiques, nombre d’occupants dans une unité, utilisation des stationnements, accès à la salle d’entraînement ou à la piscine, amendes pour le bruit, interdiction de laisser des chaussures dans le corridor — rien n’est laissé à la discrétion des parties.
Le Code civil du Québec est sans équivoque : le syndicat des copropriétaires ou le propriétaire doit remettre au locataire une copie de ces règles au moment de la signature du bail.
OBLIGATIONS JURIDIQUES : CE QUE LE PROPRIÉTAIRE NE PEUT PAS IGNORER
En plus du règlement interne, le propriétaire qui loue un condo assume des obligations précises envers le syndicat. Il doit l’aviser du fait que le logement est loué, transmettre les coordonnées du locataire — avec une copie d’une pièce d’identité — et fournir une copie du bail.
Certains propriétaires négligent cette exigence. C’est une erreur aux conséquences potentiellement graves : en cas d’urgence, l’absence d’informations sur les occupants met en péril la sécurité de tout l’immeuble et, en fin de compte, la valeur même de la propriété.
ASSURANCE ET SOLVABILITÉ : NE PAS TIRER DE CONCLUSIONS TROP VITE
La loi n’oblige pas le locataire à souscrire une assurance habitation — ni en condo, ni dans un appartement ordinaire. Toutefois, le propriétaire doit informer son assureur que l’unité est désormais occupée par un tiers. La prime d’assurance peut augmenter, et l’assureur peut exiger que le locataire dispose de sa propre police avec une couverture élargie de responsabilité civile.
Avant de signer quelque document que ce soit, une vérification du dossier de crédit est nécessaire — de 15 à 50 dollars selon le service, via Equifax ou TransUnion. Un pointage de crédit supérieur à 650 points indique généralement que le futur locataire respecte ses engagements. Il est également recommandé de vérifier l’historique des dossiers au Tribunal administratif du logement ainsi que les antécédents judiciaires via SOQIJ.
LOCATION À COURT TERME : UNE ZONE GRISE AUX LIMITES BIEN DÉFINIES
Une copropriété ne peut pas interdire la location à long terme. En revanche, la location à court terme — oui, et c’est précisément dans l’intérêt des résidents permanents.
Un cas illustre clairement à quel point ces règles sont prises au sérieux : en 2018, l’actrice Jennifer Lawrence, venue à Montréal pour le tournage d’un nouvel épisode de « Hunger Games », a reçu une injonction par l’entremise d’un huissier — précisément parce qu’elle louait un condo luxueux dans un immeuble où ce type de location était expressément interdit par le règlement.
En outre, les normes de zonage municipal varient considérablement selon le quartier. Plusieurs villes interdisent explicitement la location au format Airbnb. Ceux qui choisissent malgré tout cette voie doivent respecter non seulement les règles de l’immeuble concerné, mais aussi les exigences fiscales et touristiques applicables.
