Dans sa décision du 18 décembre, le juge Étienne Parent a rejeté la plainte de la société Inspro contre le courtier Denis Desjardins, confirmant le droit du vendeur immobilier d’exiger de l’acheteur le choix d’un inspecteur « fiable ».
Cette décision change la donne sur le marché du logement au Québec, où les disputes concernant la qualité des inspections préalables à la vente sont depuis longtemps enflammées.
Droit du vendeur à la protection
Le vendeur reste propriétaire de la maison jusqu’à la signature de l’acte de vente et a le droit de décider qui peut entrer sur son territoire, tel est le point clé du verdict. Les courtiers peuvent désormais inclure dans la contre-offre une clause permettant de refuser l’inspection à un spécialiste choisi par l’acheteur, mais sans le droit de bloquer complètement l’inspection. « On ne peut pas utiliser cela pour retarder la transaction ou la faire échouer », a précisé le juge Parent.
Denis Desjardins, représentant les vendeurs, a insisté : les acheteurs choisissent souvent « n’importe qui », ce qui conduit à des vérifications superficielles et à des poursuites ultérieures pour des défauts cachés. « Le vendeur est intéressé par un inspecteur compétent pour éviter les risques », a-t-il noté dans des commentaires pour les médias. Ses avocats de Gaucher Ross ont prouvé l’absence de mauvaise foi dans la recommandation d’une liste de professionnels vérifiés.
Pertes pour les inspecteurs indépendants
La fondatrice d’Inspro, Anastasia Lukeniuk, qui a rejoint le secteur de l’inspection après l’achat d’une maison défectueuse, a affirmé qu’elle avait perdu des contrats à cause des « listes noires » de courtiers comme Desjardins. Le tribunal n’a pas trouvé de preuves de discrimination : les refus provenaient des vendeurs eux-mêmes ou de leurs mandataires. « Plusieurs acheteurs ont renoncé à Inspro parce que le vendeur ou Desjardins exigeaient un inspecteur de la liste », est-il cité dans la décision, mais cela a été reconnu comme légal.
Les avis des experts sont partagés
La décision a été saluée par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). La directrice Nathalie Bégin a noté : les vendeurs dépensaient souvent des milliers pour des contre-expertises à cause des « inspecteurs paresseux sans assurance ». L’avocate Isabelle Siroua a qualifié le verdict de « cadeau de Noël » : désormais, on peut exiger des spécialistes qualifiés, mais seulement de manière honnête, sans imposer « les siens ».
En revanche, l’ACIBI et l’ACQC voient une menace. Le président de l’ACIBI, Peter Wicks, a averti d’un conflit d’intérêts : « Les vendeurs pourront dicter qui inspecte leur maison, ce qui sape l’indépendance ». Le directeur de l’ACQC, Marc-André Arnaud, a ajouté : dans un contexte de pénurie de logements, les acheteurs n’oseront pas contester, risquant de perdre le bien.
La certification comme solution
À partir du 1er octobre 2027, les inspecteurs au Québec devront obtenir un certificat de la Régie du bâtiment du Québec selon la norme BNQ 3009-500, incluant formation et assurance. « Cela uniformisera les pratiques et éliminera les amateurs », espèrent les optimistes comme Bégin et Siroua, bien qu’ils ne s’attendent pas à des miracles.
La décision de Parent établit un équilibre : la liberté du vendeur est contrebalancée par la bonne foi et la future réglementation. Le marché immobilier du Québec, où les disputes concernant les inspections se multiplient, a reçu des cadres clairs — mais les débats ne font que commencer.
