Le marché immobilier concurrentiel du Québec pousse de plus en plus d’acheteurs à conclure des transactions sans garantie juridique. Selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (QPAREB), en 2025, 43 % de toutes les transactions résidentielles dans la province — 41 517 sur 97 161 — ont été conclues sans protection juridique de l’acheteur. En 2011, ce chiffre n’était que de 12 %.
Historiquement, les transactions sans garantie juridique constituaient une exception, typique de la vente de biens successoraux ou de propriétés reprises par les banques. Aujourd’hui, la pratique a largement dépassé ce cadre. Selon la présidente de l’Association professionnelle des notaires du Québec, Lorena Lopez Gonzalez, au cours des cinq dernières années, le nombre de transactions de ce type a atteint un niveau anormalement élevé.
« Les gens sont prêts à prendre des risques — parce qu’ils veulent précisément cette maison. Il n’y en a tout simplement pas d’autre »
— Nathalie Béjin, QPAREB
QU’EST-CE QUE LA GARANTIE JURIDIQUE
La garantie juridique protège l’acheteur contre les vices cachés — des problèmes qui peuvent ne pas être détectés même lors d’une inspection minutieuse. La présence d’une telle garantie permet d’exiger du vendeur la correction des défauts, ce qui peut épargner à l’acheteur des dizaines de milliers de dollars. L’absence de garantie, en revanche, signifie une renonciation totale au droit de présenter des réclamations au vendeur si des problèmes cachés sont découverts après la conclusion de la transaction.
De telles situations surviennent bien plus souvent qu’on ne le pense. « Vous vendez une maison et, trois ans plus tard, vous recevez une lettre. C’est un scénario assez effrayant », avertit la directrice des pratiques en courtage de la QPAREB, Nathalie Béjin. Les vices cachés — de l’infiltration d’eau aux problèmes de fondation — ne se manifestent souvent que des années après l’achat.
UN RISQUE SANS COMPENSATION
Ce qui inquiète particulièrement, c’est que la renonciation à la garantie n’accorde aux acheteurs aucune réduction de prix réellement perceptible. D’après les observations de Lopez Gonzalez, l’absence de garantie n’influence pratiquement pas le prix de la transaction. Autrement dit, les acheteurs assument des risques juridiques sérieux sans recevoir en retour la moindre compensation financière. Dans un marché fonctionnant normalement, les transactions sans garantie devraient se conclure avec un rabais notable. Le fait que ce ne soit pas le cas témoigne éloquemment du degré de désespoir des acheteurs.
Rien que sur l’île de Montréal, en 2025, 5 917 des 17 366 transactions résidentielles — soit une sur trois — ont été conclues sans garantie juridique. Les experts s’attendent à ce que, tant que la pénurie d’offre persistera, cette proportion ne fasse qu’augmenter.
CONSEILS DE SPÉCIALISTES
Les professionnels du secteur recommandent avant tout d’insister sur la garantie juridique. À ceux qui décident malgré tout d’y renoncer, Lopez Gonzalez conseille de bien prendre conscience des conséquences juridiques d’une telle décision, de procéder à une inspection détaillée du bien et d’étudier attentivement la déclaration du vendeur. La question clé que chaque acheteur doit se poser : « Que signifie acheter sans garantie juridique ? Cela signifie que, par la suite, je ne pourrai présenter aucune réclamation au vendeur pour quelque problème immobilier que ce soit ».
Tant que le marché immobilier du Québec continuera d’imposer ses conditions aux vendeurs, la question de savoir si la situation exigera une intervention des régulateurs afin de protéger les consommateurs reste ouverte.
