La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) tire la sonnette d’alarme : l’amélioration apparente du marché du logement à Montréal pourrait n’être que temporaire. Dans un récent rapport sur l’accessibilité au logement, l’organisme avertit que les conditions actuelles « ne se maintiendront pas » et « surestiment l’abondance de l’offre ».
Il y a un répit. Mais il sera bref.
Ces derniers mois, le marché respire effectivement un peu plus librement. L’offre de copropriétés dans le Grand Montréal augmente régulièrement, et le nombre d’unités vacantes progresse. Pour la première fois depuis longtemps, acheteurs et locataires disposent d’un véritable choix. La demande s’est affaiblie sur fond de nouvelle politique d’immigration et d’incertitude économique générale.
Mais c’est précisément ce calme qui porte en lui une menace cachée.
« Aujourd’hui, l’offre peut sembler abondante, mais si la demande change et que la construction s’arrête, nous devrons à nouveau rattraper notre retard », avertit Francis Cortellino, économiste à la SCHL, responsable de l’analyse du marché du logement au Québec.
2027 : l’année du ralentissement
La SCHL prévoit une baisse marquée du rythme des nouvelles constructions en 2027. Le problème tient à la nature même du marché : la demande peut s’enflammer du jour au lendemain, alors qu’un nouveau projet résidentiel, de la décision à la livraison, prend plusieurs années. Il suffit d’une impulsion — baisse des taux, croissance de la population ou amélioration des perspectives économiques — pour que le marché se retrouve de nouveau en situation de pénurie.
Des records au goût d’inquiétude
L’année 2025 a été fructueuse pour le Québec : près de 60 000 nouveaux projets de construction — soit +24 % par rapport à l’année précédente. Un rythme similaire est attendu en 2026.
Mais la structure de la construction soulève des questions. Plus de 80 % des nouvelles unités sont des logements locatifs, un record historique. Les copropriétés, au contraire, sont à un plus bas historique : seulement 2 500 nouvelles unités sur l’ensemble de l’an dernier. Les nouveaux projets perdent la concurrence face au marché de la revente — les acheteurs les jugent trop chers.
Les maisons unifamiliales sont elles aussi construites en quantité catastrophiquement faible : 6 600 unités en 2025, et seulement 1 700 permis de construire délivrés pour 2026.
Un rayon d’espoir — dans les banlieues
Un signal positif vient d’un endroit inattendu. Un tiers de tous les nouveaux projets dans la région de Montréal relève de ce qu’on appelle le « chaînon manquant » : multiplex, maisons en rangée, immeubles de faible hauteur et unités d’habitation additionnelles. Ce segment se développe particulièrement activement dans les banlieues nord et sud, où de nouvelles règles de zonage permettent de densifier plus vite et à moindre coût.
« Ces projets se construisent plus rapidement et arrivent plus tôt sur le marché », note Cortellino.
Contexte national
Un tableau similaire se dessine dans tout le pays. La construction au Canada a augmenté de 6 % en 2025, et les délais de réalisation se sont améliorés. Cependant, la SCHL relève des « vulnérabilités sérieuses » dissimulées derrière ces chiffres. À Toronto et à Vancouver, la construction de condos s’est pratiquement arrêtée — ce qui menace dès aujourd’hui l’offre future.
